2025 yılında; yüksek faiz oranlarına, sıkı parasal politikalara ve konut fiyatlarının erişilmesi zor seviyelere çıkmasına rağmen konut satışlarında tarihi bir rekor kırıldı. Rakamlar kâğıt üzerinde okunduğunda, bu tablonun sektörde büyük bir mutluluk yaratması gerekir.

Ancak sahaya indiğinizde karşımıza çıkan manzara bambaşka. İnşaat sektöründeki hemen hemen tüm oyuncular krizi en derin haliyle yaşadı.

Konut fiyatlarındaki artış yıllardır hem iç piyasa hem de küresel gelişmelere paralel olarak belirsiz bir seyir izliyor. 2008 krizinden sonra 2017 yılına kadar konut yatırımı altın çağlarını yaşadı ve satışlar istikrarlı bir şekilde büyüdü. 2017 yılında konut satışları 1.4 milyona kadar yükseldi. 2018 ekonomik krizi ile beraber 2018 ve 2019 yılında gerilese de 2020 yılında kamu bankalarının faiz kampanyalarının etkisiyle 1 milyon 499 bin 316 adet ile satışlar tarihi rekor kırdı. 2020’den sonra Pandemi, küresel emtia artışları ve iç piyasada sıkı para politikasıyla birlikte konut satışları düşüş göstermeye devam etti.

2025 yılında ise ekonomik krize rağmen konut satışları rekor kırdı.

Son 10 yılın konut satış istatistikleri şu şekilde:

Son 5 yılda en çok maliyet artışlarını konuşurken, son 2 yıldır finansmana erişimde yaşanan sıkıntılar ve yüksek finasnman maliyetleri sektörün en temel sorunları haline geldi.

Maliyetlere bağlı olarak fiyatlar yükseldikçe konuta erişmek zorlaştı, arz azaldı, yatırımlar yavaşladı.

Piyasadaki her 100 oyuncudan 99’u piyasadan memnun olmadığını, satışların istenilen düzeyde olmadığını söyleyecektir.

Buna rağmen konut satışları 2025 yılında 1 milyon 688 bin 910 adet ile cumhuriyet tarihinin rekorunu kırdı.

Asıl sormamız gereken şu: Piyasalarda kriz iklimi devam ediyorken konut satışları nasıl bu kadar yüksek?

***

Bu sorunun cevabını bulmak için piyasanın altın çağını yaşadığı 2017 yılı ile kıyaslamanın doğru olacağına inanıyorum.

2017 yılında 1.409.314 konut satılırken bu satışların 659 bin 698 tanesini sıfır konut oluşturuyor. Sıfır konutun toplam konut satışları içerisindeki payı 46,8 oldu.

2025’te 1.688.910 konut satılırken bu satışların 540 bin 786 tanesi sıfır konut satışı olarak gerçekleşti. Sıfır konut satışının toplam satış içerisindeki payı ise yüzde 38’e geriledi.

Bu tablodan da görebiliyoruz ki vatandaş sıfır konuta erişemediği için ikinci el konut satışları ciddi bir artış göstermiş durumda.

***

İkinci ve belki de en kritik başlık ise konut metrekarelerinin hızla küçülmesi. Bugün artık büyük metrekareli, geniş ailelere hitap eden daireler yerine; küçük metrekareli, minimal yaşam alanları üretiliyor. Özellikle 1+1 konut üretimi olağanüstü bir hızla artmış durumda. Bunun nedeni hane halkının satın alma gücünün ciddi şekilde gerilemesi ve konut fiyatlarının erişilmesi zor seviyelere çıkması.

3-5 milyon TL bandındaki 1+1 konutlar kolay satılırken, 10-15 milyon TL bandındaki 3+1 konutların satılması çok uzun zaman alıyor. 30-40 milyon bandındaki villa satışlarında ise senaryo çok daha vahim.

Yüksek finansman maliyeti ve kar marjlarındaki düşüşü de göz önünde bulundurursak konut üreticileri yatırım yapmaya yanaşmıyor, arz azalıyor.

Konut üretmeye devam edenler de, satışı zorlaşan 3+1 ve 4+1 daireler yerine, daha kolay alıcı bulan 1+1 konutlara yönelmek zorunda kalıyor. Bugüne kadar sadece 3+1, 4+1 konut üretmiş firmalar bile, tamamı 1+1 dairelerden oluşan projeler geliştirmeye başladı. Bu bir tercih değil; piyasanın üreticiye dayattığı bir zorunluluk.

Rakamlar satış başarısından söz edebilir ama ortaya çıkan sonuç bize başka bir şey daha anlatıyor: Alım gücü düşen bir toplum, küçülen hayatlar ve değişen şehirler...