Bu yıla nasıl başladığımız ve nasıl bitireceğimizle ilgili genel tahminler ve gelecek ile ilgili perspektifler bir anda değişime uğradı ve Türkiye’ye has bir durumla bir günde inanılmaz değişimin yaşandığı piyasalarda olağanüstü kararlarla gelişen olaylara karşı alınan tedbirlerle birlikte tüm firmalar gibi inşaat sektörünün paydaşları da yeni durum üzerinden beklentilerini, hedeflerini gözden geçirmek zorunda kaldı.

Ben de genel olarak değişen hedeflerden ve gelinen noktadan bahsetmek aynı zamanda farklı bir bakış açısı ile sizlerle durumu değerlendirmek istiyorum.

İlk önce kurdaki yukarı hareketin devam ettiği bununla birlikte kısa zaman aralığı içinde yatırımları devam eden şirketler, maliyetler açısından bir panik yaşadılar.

Hem tedarik zincirinin verdiği baskı hem de kur baskısı maliyetleri tetikledi ve iş kalemleri içerisinde alınabilecek malzemelerin düşük maliyetle alınma telaşı sürerken bir gün içerisindeki inanılmaz düşüşün ardından bazı kalemlerde yapılan anlaşmaları daha maliyetli bir noktaya çekti.

Tüm bunlarla birlikte ön satış yapılan konutlardaki sözleşme revizyonları ve hatta sözleşme iptalleri sektörü tam bir kaosa sürükledi.

2021’in son günleri ve 2022’nin ilk ayındaki bu telaş ortamı yerini stabil olmuş bir piyasaya bırakmış olsa da halen tedirginlik devam ediyor.

Geride bıraktığımız iki aya bakınca önümüzdeki dönemi değerlendirmek ve yılı nasıl kapatacağımızı kestirmek oldukça güç gibi görünse de sektör bölgemiz itibariyle halen dinamik ve canlı olduğu kesin bir gerçek.

Kentsel dönüşümler bunun öncüsü ama kentsel dönüşüm projeleri dışında da yatırımlar devam ediyor. Bunun başlıca sebebinin konut fiyatlarındaki inanılmaz artışa rağmen satışların yavaşlamaması, bu da dolayısı ile yatırımcının iştahını kabartıyor.

Bir sektörde tam bir krizden bahsedebilmek için fiyatların aşağı çekildiği halde satılamadığı durumun oluşması gerekir. Yani durgunluk olmalı, yatırım nakde dönememeli, bunun da enflasyonist ortamlarda paranın maliyetinin etkisiyle yatırımcıyı durdurması beklenir. Ancak yatırımların devam etmesi, yani durgunluk olmaması şu an inşaat sektörü adına özellikle konut üreten firmalarda pek gerçekçi görünmüyor.

Sektör yatırımcıları paranın gideceği yönü doğru tahmin eder ve projeleri ona göre şekillendirebilirse, durağanlık yaşamadan 2022’yi ve hatta 2023’ü ön görebilirler diye düşünüyorum.

Geçmiş dönemde konut alımlarını hızlandıran başlıca unsur konut faizlerinin düşürülmesi olmuştu. Bu da sade vatandaşı kira ödemelerine paralel ödemelerle konut sahibi yapma imkanı sağlamıştı fakat gelinen bu noktada önümüzdeki birkaç yıl enflasyonun belirleyici olacağından konut kredilerinin aşağıya çekilemeyeceği gerçeğini ortaya çıkarıyor.

Bu nedenle iki tip konut talebi canlı kalmaya devam edecektir. Birincisi yatırıma uygun kira maliyet dengesi olan konutlar, ikincisi lüks denilebilecek tamamen piyasanın dinamiklerinden etkilenmeyen faklı talebe cevap verebilen konutlar.

Yatırıma uygun konut taleplerini değerlendirecek olan yatırımcılar şu an ağırlıklı olarak kur korumalı mevduat hesaplarına yönelmiş durumda bu diğer yatırım araçlarında da bir durağanlık sağladı ve dolarizasyonun önüne geçti. Bireysel yatırımcının DTH hesaplarındaki 200 milyar doların üzerindeki dolar miktarında bir azalma olmaması bize doların sabit kalmaya devam etmesi halinde, mevcut yatırım araçları içinde kira maliyet dengesi uygun olan gayrimenkullere yöneleceğini gösteriyor.

İkinci talep lüks, deprem riskinin minimize edildiği, konsept barındıran projeler; bu projelerin üretilmesi her ne kadar zor gözükse de talebin belli bir dengede hep var olduğu projeler olmuştur.

Bölgemiz itibariyle depremden sonra alınan kararlar sektörü canlı tutmayı başardı bu nedenle dönüşüm hızlandı ve son dönemde belediyelerin aldığı yüzde 20’lik imar artışı kararı ile maliyet dengesi bozulan ve bu nedenle riske giren birçok projenin yapılabilirliğini arttırdı.

Fakat unutulmamalıdır ki bu kararda yaşanılacak herhangi bir olumsuzluk birçok firmayı ve evleri yıkılan insanları çok zor bir durumda bırakır. Bu durum firmaları içinden çıkılmaz bir noktaya taşır ki bu sektör için en büyük risktir.

Bu risk domino etkisi yaratır, tedarikçileri ile birlikte düşünüldüğünde hasarı gidermek mümkün olmayacaktır.

Zor durumlar hep olmuştur ve olacaktır. Biz bunları kriz olarak görmenin ötesine geçip fırsat olarak değerlendirmeliyiz.

Doğru proje her şartta doğru projedir.