1. YAZARLAR

  2. Nurettin Balık

  3. Konut Fiyatları Arz Sıkıntısından Artmıyor, Sıkıntı Başka Yerde!
Nurettin Balık

Nurettin Balık

Konut Fiyatları Arz Sıkıntısından Artmıyor, Sıkıntı Başka Yerde!

A+A-

Genel olarak bir ülkedeki konut ihtiyacını hesaplamak için gösterge olabilecek bir formül yazalım.

(Yıllık Nüfus Artışı / Hane halkı ortalama sayısı), Yıllık Yapı Ruhsatı Alınan Konut Sayısına eşitse konut ihtiyacı karşılanmış demektir. Fakat Yapı Ruhsatı alınan daire sayısı Yıllık Nüfus Artışı / Hane halkı ortalama sayısından fazlaysa konut fazlası var demektir diyebiliriz. Gerçi bu hesaplamanın alt kırılımlarına girdiğimizde detaylı hesaplamaların yapılabilmesi de gerekmektedir. Ayrıca bu hesaplamalar genel bir sonuç çıkaracağından ilçe bazlı hesaplamalar yapmak üretici firmalar açısından çok daha öngörülebilir sonuçlar verecektir.

Nüfus Artışı

 

yillik-konut-satisi-ve-insaat-ruhsati.png

Yukarıda hazırladığım grafiğin detaylarına bakalım. TÜİK verilerine göre hane halkı ortalama kişi sayısı değişkenlik göstermekle birlikte güncel rakamı 3,3 kişi olarak saptanmış durumda. Yukarıdaki grafikte veri sayılarının kaynağı TÜİK verileridir. Grafikte de görüleceği üzere Türkiye’de 2016 yılı ve sonrası için yıllık konut ihtiyacından çok daha fazlası üretilmiştir. Fakat dikkat çeken husus şudur ki, neredeyse yıllık üretilen konutlar konut üretimiyle orantılı bir şekilde satışı da gerçekleşmiştir. Fakat burada önemli bir ayrıntıyı ilave etmek gerekiyor. Türkiye’de kendi evinde oturanların sayısı düşerken kirada oturanların oranı hızla artıyor. TÜİK açıkladığı verilere göre, kirada oturanların oranı 2012-2018 arasını kapsayan 6 yılda yüzde 21 artış gösterdi. Aynı dönemde kendi evinde oturanların oranı ise yüzde 3 düştü. TÜİK’in açıkladığı Aile İstatistikleri oturulan konutun mülkiyet durumunda son yıllarda ciddi bir değişim olduğunu ortaya çıkardı. Buna göre 2018 yılında halkın yüzde 59’u kendi evinde otururken yüzde 25,2’si kiracı durumunda. TÜİK verilerine göre bu oran 2012 yılında kendi evinde oturanlar için yüzde 60,6 ve kiracılar için yüzde 20,9 idi. Bu da 6 yılda kendi evinde oturanların sayısının yüzde 3 düşerken kiracıların oranında yüzde 21 artış olduğunu gösteriyor. Yani özetle buradan da şu sonucu çıkartabiliriz; Türkiye’de kendi konutu olmayanlar konut alamazken, birden fazla konutu olanlar konut alıp kiraya vermeye devam ediyor.

Kısaca tüm bu veriler ışığında, Türkiye’de ikamet amaçlı konut ihtiyacının olmadığını daha doğrusu üretilen konutların ihtiyacın çok çok üzerinde olduğunu söyleyebiliriz. Bunun çok basit bir göstergesi olarak hiçbirimiz ev arayıp da ev bulamıyor değiliz. Şehir merkezlerinde gelişim tamamlandığından kiralık ve satılık konut ararken eskisine oranla daha az konut buluyor olmamız ilgili semtlerin gelişimlerini tamamlamış olmasından kaynaklanmaktadır. Çevre semtlerde bununla ilgili bir sorun olmadığı gayrimenkul arama sitelerinden bakılarak çok rahat bir şekilde tespit edilebilir.

Peki o halde konut fiyatları neden yükseliyor, konut balonu var mı ve yükselmeye devam edecek mi?

Balon kavramı; gerçek değerinden çok daha yüksek olan mallara söylenen bir sıfattır.

Peki ya konut balonu? İlk önce konut piyasasında bir bir konutta balon olup olmadığına nasıl kanaat getireceğimize bakalım. Bunun için bir malın fiyatında balon olup olmadığını maliyet hesabını yaparak hesaplayabiliriz. Konut maliyeti semtlere göre değişkenlik arz eder. Lüks semtlerde arsa maliyeti fazla olduğu gibi yapı maliyetinde lüks ürünler kullanılacağından, lüks olmayan semtlere oranla çok daha yüksek bir yapı maliyeti oluşacaktır. Dolayısıyla konut balonun var olduğunu söylemek için ilk başta her semti kendi içinde değerlendirmek doğru olur. Yani kısaca (Konut Maliyeti = Arsa Maliyeti +  İnşaat Yapım Maliyeti)ne eşittir. Peki ya konut satış fiyatları konut maliyetlerinden yüzde kaç fazla olmalıdır? İşte bu rakam bize konutlarda balon olup olmadığı hakkında bir kanaat oluşturabilir. Sahiden konut satış fiyatları konut maliyetlerinin yüzde kaç fazla olmalıdır?   Resmi rakamlara göre 1 yıldaki inşaat maliyetlerinin artış oranı toplam maliyeti her yıl güncelleyeceğinden maliyete dahil edilip üzerine kar oranını koymalı ve satış rakamı belirlenmelidir. İşte enflasyonun olduğu yerde bir malın fiyatını belirlemenin ne kadar zor olduğunun ispatı burada yatmaktadır. Müteahhitlerin dilinde olan bir cümle var son zamanlarda. “Yapıp sattığımızı 2 sene sonra yerine koyamıyoruz.” diyorlar.  Haklılarda. Enflasyonun getirdiği olumsuz bir sonuç bu. Öngörülebilirliğin yitirildiği tamamen “kumara” dönüşen bir ticaret oyunu gibi!

Yani kısaca, yıllık enflasyonun çok çok üzerinde bir konut fiyat artışı varsa konut balonu var denilebilir.

Örnek vermem gerekirse 2008’de ABD deki Mortgage Krizi enflasyon oranlarının çok üzerinde bir fiyat artışının farkına varılmasıyla patlak verdi. Detaylarına girmeden söylemek gerekirse finansal piyasalarda üretilen Türev Ürünlerinin etkisiyle bu yaşanmıştı. Ülkemizde ise ABD dekine benzer bir durum söz konusu değil. Bizdeki fiyat artışları enflasyonun etkileri ve tüketicini davranışları sonucu yaşanıyor. Ama oransal olarak enflasyon oranının üzerinde olan her fazlalık dengelenmek zorunda. Ve zaman içinde dengeleniyor da zaten. Hane halkının gelirinin konut fiyatlarının artış hızında artmıyor olması sektörün sürdürülebilirliği açısında risk teşkil ediyor. Bu riskin ortadan kaldırılabilmesi için konut maliyetlerinin(arsa maliyetinden çekilebilir sadece)  aşağı çekilip hane halklarının gelir artış hızına oranlanması gerekiyor. Bunun için subvanse edilecek alanın arsa maliyetleri olduğunu söylemek doğru olur. Ama arsa fiyatları pek de düşmüyor ki!  Yıllık toplam konut satışlarının sayısının verimliliği sektörü domine ettiği için bu değişim henüz yaşanamadı.

Konut fiyatları enflasyonun çok üzerinde olduğu halde  konut satışlarının sayısı neden çok düşmüyor sorusunun cevabını bulmak çok önemli. Bu sorunun cevabı arzın az oluşundan kaynaklanmıyor. Yukarıda bununla ilgi verileri sizlere sunmuştum. Sorun, nüfus artış hızına oranla konut üretilememesinden kaynaklanmıyor.

Sorunun temel sebepleri bence bambaşka. En önemli sebep, devlet yöneticilerinin inşaat sektörüne verdiği ehemmiyette yatıyor. Halkımızın büyük bir çoğunluğu devletin inşaat sektörüne ciddi destekler verdiğini, inşaat sektörüyle büyüdüğümüzü düşündüğünden davranışsal olarak yatırım aracı olarak gayrimenkulü kıymetli görmesinden kaynaklanıyor.  Bu destekleyici unsur enflasyonla birleşince gayrimenkul alanların ihtiyaçtan değil de yatırım amacıyla alıp karlı çıktıkları bir alan olarak görülmekte. Peki ya bu sürdürülebilir bir şey mi? Tabi ki hayır. Enflasyonun çok üzerinde olan her artış dengelenmek zorunda. Bu dengelenme nominal bazda genellikle olmuyor ülkemizde. Yani nominal bazda fiyatlar genellikle çıktığı yerden pek düşmek bilmiyor ama riskler de yok değil.

Genellikle fiyatlar nominal bazda düşmezken vadeye yayılıp reel bazda değer kaybederek fiyatlar dengeleniyor.

Riskler de yok değil derken kastım şu: Geçtiğimiz yıllarda kredi faiz oranlarının düşük olması sebebiyle alınan kredili konutların geri ödenmesinden kaynaklı temerrüde düşenlerin sayısı her geçen gün artıyor. Bankalar bu sebeple ellerinde birikmiş olan konut stokunu nakde çevirmek için ellerindeki konutları düşük fiyatlara satışa çıkartırsa, konut fiyatlarının genel düzeyinde düşüş görme olasılığımız artabilir. Böyle bir olasılık inşaat sektörünün arz kısmında ciddi bir krize sebep de olabilir.  

Sonuç olarak özetlemem gerekirse, birincisi  yukarıda grafiklerde de görüleceği üzere ikamet amaçlı konut açığımız yok tam tersine fazlalığımız var, ikincisi kira artış hızı yüksek (konut amortisman süresi rekor düzeylerde), üçüncüsü ve en önemlisi hane halkı gelir artış hızı ile konut fiyat artış hızları arasında inanılmaz bir orantısızlık var. Dolayısıyla yakın bir zamanda maalesef makro ekonomik sıkıntılar da yaşadığımız bu günlerde yeni konut arzında ciddi sıkıntılar yaşanacağını düşünüyorum. Ama yeni konut arzında sıkıntıların yaşanacağını söylemek ,konut fiyatlarının çok daha hızlı bir şeklide artacağı anlamına gelmiyor. Bir gözünüz enflasyon artış oranlarıyla konut artış oranları arasındaki makasta olmalı.
Sevgiyle, sağlıcakla kalın...

Önceki ve Sonraki Yazılar

YAZIYA YORUM KAT

UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış,
Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.
1 Yorum