Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli arsa, tarla ve konut satışlarını yakından ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkının kullanılması sırasında satış bedelinin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 2025 yılında yapılan değişikliği kapsıyor. İptal kararıyla birlikte ön alım hakkının kullanılmasında esas alınacak bedelin belirlenmesine ilişkin mevcut düzenlemenin değiştirilmesi gündeme geldi.

Hisseli taşınmaz satışlarında ne değişiyor?

Ön alım hakkı, hisseli bir taşınmazda pay sahiplerinden birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer hissedarlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor.

Önceki düzenlemede bu hak, taşınmazın satış bedeli ve tapu giderlerinin karşılanmasıyla kullanılabiliyordu. Aralık 2025'te yapılan değişiklikle birlikte ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve tapu giderlerini yatırması zorunlu hale getirilmişti.

Anayasa Mahkemesi, söz konusu değişikliğin alıcı ve satıcının üzerinde anlaştığı satış bedelini devre dışı bıraktığına dikkat çekerek düzenlemeyi iptal etti.

Alıcı ve satıcının hakları korunmalı

AYM kararında, taşınmazın mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden devredilmesinin taraflar arasında haksız kazanç veya zarara yol açabileceği belirtildi.

Satış sözleşmesinde belirlenen bedelin rayiç değerden farklı olması durumunda, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin ekonomik kayba uğrayabileceği veya haksız kazanç elde edebileceği ifade edildi.

Ayrıca ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödeyeceği tutarın yargılama sürecinin sonuna kadar belirsiz kalmasının hukuki güvence açısından sorun oluşturduğu vurgulandı.

Yüksek Mahkeme, düzenlemenin tarafların mülkiyet hakları arasında adil bir denge kurmadığına hükmetti.

Karar 9 ay sonra yürürlüğe girecek

Anayasa Mahkemesi, rayiç bedel düzenlemesinin yanı sıra bu düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçiş hükmünü de iptal etti.

İptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verildi.

Kararla birlikte hisseli taşınmazlarda ön alım hakkı tamamen kaldırılmadı. Ancak bu hakkın kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin mevcut sistemin hukuki dayanağı iptal edilmiş oldu. Yeni düzenleme yapılması halinde hisseli gayrimenkul satışlarında uygulanacak bedel esasları yeniden şekillenecek.