Konut üretilirken arz-talep dengesi gözetilir. Talep ne kadar yüksekse arz o kadar yüksek olur. Ancak en yüksek talebin ve en düşük arzın aynı zaman diliminde yaşandığı olağanüstü bir dönem geçiriyoruz.

İzmir başta olmak üzere İstanbul ve Ankara gibi metropol kentlerde kiralık ev bulmak neredeyse imkansız hale geldi.

İzmir’de 30 Ekim 2020 tarihinde meydana gelen depremden sonra yüzlerce sayıda bina riskli yapı raporu alarak kentsel dönüşüm sürecine girdi. Ağır ve orta hasarlı binalar boşaltıldı. Deprem korkusu yaşayan vatandaşlar az hasarlı ve eski binalardan kaçıp yeni binalara taşındı.

İzmir, nüfusu sürekli artan bir şehir olduğundan zaten konut açığı vardı. Üstüne üstlük ağır ve orta hasarlı evlerden yeni binalara taşınmalar başlayınca bu kez ciddi bir arz sıkıntısı oluştu.

Eylül ayında üniversitelerin açılması ve öğrencilerin gelmesiyle bu sıkıntı zirve yaptı. Artan talep karşısında sınırlı olan kiralık ev fiyatları tavan yaptı. Ev bulamayan öğrenciler parklarda kaldı.

Öğrenci evi kiralarının bu denli yükselmesinde iki önemli faktör var. Birincisi okulların 2 yıl kapalı kalmasından dolayı kapalı kalan özel öğrenci yurtlarının bir kısmının hizmet vermeye devam etmemesi, ikincisi ise öğrencilerin oturması gereken evlerde depremzedelerin oturuyor olması.

***

Tüm bu gelişmeleri ve deprem gerçeğini göz önüne aldığımızda sıfır konuta çok büyük bir talebin olduğunu görüyoruz. Talep yüksek olmasına rağmen arz sınırlı. Bunun da iki önemli nedeni var. Birincisi yüksek inşaat maliyetleri, ikincisi yüksek faiz oranları.

İnşaat maliyetleri sürekli arttığı için maliyetlerini öngöremeyen müteahhitler yatırım yapmaktan çekiniyor.

Maliyetlere paralel olarak konut fiyatlarının çok yükselmesi, konut kredisi faiz oranlarının yüksek olması vatandaşın konut almasını engelliyor.

Müteahhitler kentsel dönüşüm projelerine dahi teklif veremiyor. Maliyetler öngörülemeyen bir şekilde arttığı için bugünkü fiyatlarla teklif veren müteahhit işin sonunda zararla çıkabiliyor.

Konut fiyatlarının artmasındaki en önemli nedenlerden biri de yeni arsa üretilememesi. Şehrin yeni gelişme akslarında imar alanları oluşturulamadığı, ulaşım-altyapı hizmetleri yeterince sağlanamadığı için şehir körfez etrafına sıkıştı. Şehir merkezinde sınırlı olan arsaların fiyatları sürekleri arttı. Arsa payları yüzde 50’nin üzerine çıktı.

İnşaatta en büyük maliyet arsadır. Arsa yükseldikçe fiyatlar yükseldi.

***

İnşaat sektörü böyle bir çıkmazla karşı karşıya. Bir taraftan sıfır konuta olan yüksek talep yatırımcıyı cezbederken diğer taraftan maliyet, arsa ve faizlerdeki artışlar yatırımcının önünü kesmektedir.

Yatırımcının önünün açılması ve konut sorununun çözülmesi için yeni arsalar üretilmesi, inşaat maliyetlerindeki artışların durması ve faiz oranlarının yüzde 1’in altına düşmesi gerekiyor.