İnşaat işinde sorunlar çoğu zaman sahada değil, sözleşmede başlar. Kat karşılığı inşaat projelerinde müteahhit için en büyük risk de çoğu kez işe başladıktan sonra değil, imza aşamasında yeterince düşünülmemiş maddelerde ortaya çıkar. Tapu devrinin belirsiz bırakılması, üçüncü kişilere satışın zorlaşması, maliyet artışının tek tarafa yüklenmesi, teslim tarihinin tartışmalı hale gelmesi ya da vekâlet ve şerh mekanizmasının eksik kurulması; kârlı görünen bir projeyi kısa sürede sorunlu bir sürece dönüştürebilir. Bu yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitler için 10 kritik hukuki riski ele alıyoruz.

İşin Kapsamı ve Başlangıç Tarihi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk dikkat edilmesi gereken konu, işin kapsamının açıkça belirlenmesidir. Sadece yapının inşası değil; abonelik işlemleri, peyzaj, çevre düzenlemesi, ortak alanlar, iskan süreci ve benzeri işlerin kimin sorumluluğunda olduğu da sözleşmede net şekilde yazılmalıdır. Aynı şekilde, işin başlangıç tarihi de açık olmalıdır. Sürenin sözleşme tarihinden mi, yer tesliminden mi, ruhsatın alınmasından mı yoksa tüm maliklerin imzasının tamamlanmasından mı başlayacağı belli değilse, gecikme halinde sorumluluk tartışması kaçınılmaz hale gelir.

Yer Teslimi

Sözleşmelerde yer tesliminin imza ile birlikte yapılmış sayılması, müteahhit açısından en riskli noktalardan biridir. Çünkü arsanın imar durumunun uygun olmaması, hukuki engellerin bulunması veya inşaata başlamayı geciktiren eksikliklerin sonradan ortaya çıkması halinde, bunları giderme yükü çoğu kez haksız şekilde müteahdidin üzerinde kalmaktadır. Bu nedenle, taraflar bu konuda ayrıca farklı bir düzenleme kararlaştırmadıkça, sözleşmede yer tesliminin arsa sahibi tarafından taşınmazın hem fiilen hem de hukuken inşaata elverişli şekilde yapılacağı ve bu şartlar sağlanmadan sürenin başlamış sayılmayacağı açıkça yazılmalıdır.

Tapu Devrinin Netleştirilmesi

Kat karşılığı işlerde müteahhit açısından en kritik konu, yaptığı işin karşılığını ne zaman ve hangi güvenceyle alacağıdır. Bu nedenle tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı mutlaka açık olmalıdır. Tapu devri; inşaatın belirli hak ediş aşamalarına bağlanarak kademeli şekilde, belirli bağımsız bölümler yönünden parça parça ya da işin tamamının bitimine bağlı olarak topluca düzenlenebilir. Bu yüzden sözleşmede, tapu devrinin şartları ve hangi aşamaya bağlı olduğu en baştan net şekilde düzenlenmelidir.

Üçüncü Kişilere Satışlar

Müteahhidin projeyi finanse edebilmesi çoğu zaman üçüncü kişilere yapılacak satışlara bağlıdır. Ancak tapu devrinin ne zaman yapılacağının belirsiz bırakılması veya belirli bir aşamaya kadar satış yasağı düzenlemesi müteahhidin projeyi devam ettirmesini zorlaştırabilir. Bu nedenle sözleşmede, müteahhidin hangi aşamada ve hangi kapsamda üçüncü kişilere satış yapabileceği açıkça belirlenmelidir.

İmar Durumunda Değişiklik ve Maliyetlerde Artış

İmar durumunda sonradan meydana gelen değişiklikler ve öngörülemeyen maliyet artışlarının nasıl yönetileceği ilk aşamada belirlenmelidir. Aksi halde proje ilerlerken paylaşım dengesi bozulabilir, ek maliyet yükü tek tarafa yıkılabilir ve uyuşmazlık halinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması ya da ilişkinin sürdürülebilirliği tartışma konusu haline gelebilir.

Teslimin Ne Zaman Gerçekleşmiş Sayılacağı

İnşaat fiilen tamamlanmış olsa bile, hukuken teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca tartışma konusu olabilir. Teslimin anahtar teslim şeklinde mi, iskan başvurusunun yapılmasıyla mı veya bir teslim tutanağıyla mı tamamlanmış sayılacağı net olmalıdır. Özellikle ortak alanlar, peyzaj, abonelikler ve küçük eksiklikler bu aşamada en çok sorun çıkaran başlıklardır.

Cezai Şart mı, Gecikme Tazminatı mı?

Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri budur. Sözleşmede "gecikme halinde tazminat ödenir", "cezai şart uygulanır" ya da "zarar ayrıca talep edilir" gibi ifadeler gelişigüzel kullanıldığında, uyuşmazlık halinde herkes farklı bir hesap yapar. Müteahhit açısından önemli olan, gecikme ve diğer sözleşmeye aykırılık hallerinin sonucunun en baştan açıkça belirlenmesidir. Gecikme halinde aylık sabit bir bedel mi ödenecek, bu bedel cezai şart mı sayılacak, arsa sahibi ayrıca zararını ispat ederek ek talepte bulunabilecek mi ve süre uzatımı verilen haller bu hesabın dışında mı kalacak; tüm bu konular sözleşmede net şekilde yazılmalıdır.

Arsa Sahibi Tarafından Verilecek Vekaletname

Kat karşılığı projelerde vekâletname, çoğu zaman arka planda kalan ve standart, matbu ifadelerle geçiştirilen bir başlıktır. Oysa belediye, tapu, proje müellifleri, abonelikler, cins tashihi, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri gibi birçok aşamada müteahhidin işlem yapabilmesi, vekâletnamenin kapsamının doğru ve eksiksiz kurulmasına bağlıdır. Vekâletnamenin yetersiz düzenlenmesi halinde işlemler aksayabilir; arsa sahibinin vefatı durumunda mirasçılar yönünden süreç belirsiz hale gelebilir; taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde ise vekâletin azli sebebiyle proje durma noktasına gelebilir. Bu nedenle vekâletname, matbu cümlelerle geçiştirilen bir formalite olarak değil; müteahhidin süreci kesintisiz yürütebilmesini sağlayacak ve vefat, azil gibi hallerde haklarını koruyacak şekilde ayrıca ve açıkça düzenlenmesi gereken bir güvence aracı olarak ele alınmalıdır.

Mücbir Sebep Maddesi

COVID-19 pandemisiyle birlikte mücbir sebep hükümlerinin önemi tüm sektörlerde daha görünür hale gelmiş; inşaat sektörü de bundan doğrudan etkilenmiştir. Zira inşaat faaliyetleri yalnızca tarafların iradesiyle ilerlemez; hava koşulları, idari yasaklar, ruhsat süreçlerinde beklenmeyen gecikmeler, bölgesel inşaat durdurma kararları, altyapı sorunları, tedarik zinciri aksamaları ve özellikle bazı bölgelerde yaz aylarında uygulanan inşaat yasakları gibi birçok etken projeyi doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle mücbir sebep maddesi, yalnızca deprem, sel veya savaş gibi klasik örneklerle sınırlı tutulmamalı; resmi makam kararları, bölgesel kısıtlamalar ve işin fiilen yürütülmesini engelleyen benzeri durumların sözleşme süresine etkisi de açıkça düzenlenmelidir.

Sözleşmenin Tapuya Şerhi

Birçok müteahhit sözleşmenin imzalanmış olmasını yeterli güvence olarak görse de, asıl önemli olan bu hakkın tapu nezdinde de korunmasıdır. Tapuya verilecek şerh, müteahhidin hakkını üçüncü kişilere karşı görünür ve ileri sürülebilir hale getiren en önemli araçlardan biridir. Bu nedenle şerh mekanizmasının mutlaka kurulması, mümkün olduğunca kesintisiz korunması ve proje süresince aktif biçimde takip edilmesi gerekir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kat karşılığı inşaat projelerinde müteahhit için kazancı da kaybı da çoğu zaman sözleşme belirler. İlk bakışta önemsiz görünen bir belirsizlik, zamanla tapu devrini, satışları, teslimi ve projenin genel akışını kilitleyebilir. Bu nedenle güçlü bir sözleşme sadece hukuki bir güvence değil; işin temposunu, finansman dengesini ve ticari sürdürülebilirliğini koruyan ana unsurlardan biridir. Bu yüzden sağlam bir proje, en başta sağlam bir sözleşme ile kurulur.

Atabay Hukuk Bürosu