Kira fiyatlarına yüzde 25 sınırlamasının uygulandığı son iki yılda piyasanın dengesi iyice bozuldu ve mağduriyetler oluştu. Piyasanın dengesin bozulmasında, enflasyonist ortamda artan inşaat maliyetleri, konut arzının azalması, Kahramanmaraş merkezli depremlerde yıkılan konutlar nedeniyle oluşan talep, artan deprem korkusu sonrası artan yeni konut talebi, kentsel dönüşüm sürecinde yıkılan binalardan kiraya çıkanların oluşturduğu talep gibi faktörler etkili oluyor. Endeksa.com’un Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı çalışmayla Türkiye genelindeki konut m2 satış fiyatları ile kiralarının son dört yıllık değişimini mercek altına aldık.

Son yıllarda Türkiye’de konut satış fiyatları ve kiralar zirve yıllarını yaşıyor. Pandemide başlayan konut arzının talebin gerisinde kalma eğilimi, artan inşaat maliyetleri ve ekonomideki daralma nedeniyle hala etkisini devam ettiriyor.

Kahramanmaraş merkezli deprem felaketiyle 11 ilimizdeki konut stokunu yok etmesi ülkemizin yıllık 800 bini aşan standart konut talebi kadar yeni bir talep artışına sebep oldu.

Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle ülkemize yerleşen Rus ve Ukraynalılar ile başka ülkelerden gelen mültecilerin talebi de eklenince, gayrimenkul piyasasının dengeleri iyice şaştı. İnsanların tetiklenen deprem korkusu nedeniyle evlerin kentsel dönüşüme girmesine yönelik girişimler de yeni konut talebini artıran faktörlerden biri oluyor.

Dijital değerleme platformu Endeksa.com’un Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı “Türkiye Genelinde Konut Satış Fiyatları ve Kiralar” konulu araştırmasıyla, Türkiye genelinde konut metrekare satış fiyatları ile kiraların son dört yıllık değişimini mercek altına aldık.

EN BÜYÜK ARTIŞ AYDIN’DA

Yapay zekâ ve büyük veri analizi yöntemlerini kullanarak elde edilen Endeksa verilerine göre, Türkiye genelindeki satılık konut değer değişiminin son dört yıllık analizinde Ege ve Akdeniz kentleri zirvede oturdu. 2020-2024 döneminde en yüksek satılık konut değer artışı yüzde 1208,2 ile Aydın’da görüldü.

Kentte 2020 yılında birim satış fiyatı 2 bin 851 TL/m2 olurken, bu rakam günümüzde 37 bin 297 TL/m2 seviyesine kadar çıktı.

İkinci sırada ise Hatay yer aldı. Şubat 2023’te yaşanan deprem felaketinden en fazla etkilenen ilimiz olan Hatay’da satılık konut değer değişimi son 4 yılda yüzde 1147,8 olarak gerçekleşti ve güncel birim fiyatı 19 bin 865 TL/m2 oldu. 

Yine Akdeniz bölgesinde, deprem nedeniyle yoğun göç alan illerden olan Mersin, dört yıl içerisinde satılık konut değer artışının en fazla olduğu üçüncü kent olarak öne çıktı. Mersin’de 2020-2024 döneminde satılık konut değer artışı yüzde 1126,6 oldu.

ÜÇ BÜYÜK ŞEHİR

Türkiye’nin üç büyük ili İstanbul, Ankara ve İzmir’deki konutların bir yıllık değer artışlarına baktığımızda ise; Ankara yüzde 55,3 artış ile birinci sırada yer alıyor. Ankara’da ortalama konut m2 satış fiyatı 21 bin 504 TL.

İstanbul’da konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 48,2; ortalama konut metrekare satış fiyatı 39 bin 852 TL. Yıllık satılık değer artış oranında İstanbul’u takip eden İzmir’de ise yıllık değer artışı yüzde 46, ortalama konut m2 satış fiyatı 33 bin 570 TL olarak gerçekleşiyor. Bu üç il arasında 2020-2024 dönemleri arasında en fazla değer artışının ise İzmir’de yaşandığı görülüyor. Buna göre İzmir’de son dörtyılda satılık konut fiyatları yüzde 930 oranında artış gösterdi.

Son dört yılda kiralık fiyat değişiminde yüzde 1.646,89 ile Niğde ilk sırayı alırken, 2020’de 5,63 TL/m2 olan kira fiyatı 2024’te 98,35 TL/ m2 oldu. Bilecik, yüzde 1.472,59 ile ikinci sıraya yerleşirken, 2020’de 7,26 TL/m2 olan kira birim fiyatı 2024’te 114,17 TL/m2’ye ulaştı. Üçüncü sırayı alan Aksaray’da kira artış oranı yüzde 1.432,25 olarak gerçekleşirken 2020’de 6,14 TL/m2 olan kira fiyatı 2024’te 94,08’e yükseldi.

FİYATLAR GERİLER Mİ?

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, araştırma sonuçlarına göre Türkiye genelinde mayıs ayı itibarıyla konut satış fiyatlarında yıllık değer artışının yüzde 60,8 olduğunu belirtiyor. Öğüt, 2020-2024 arasındaki dört yıllık süreçte ise değer artışının yüzde 915 olduğuna dikkat çekiyor. Öğüt’ün verdiği bilgilere göre, mayıs ayı itibarıyla Türkiye genelinde ortalama konut m2 satış fiyatı 20 bin 563 TL’ye yükselmiş durumda.

YILLIK ARTIŞDA ERZURUM ÖNDE

Mayıs ayında yıllık değer artışı en yüksek olan iller arasında ilk sıralarda Erzurum, Elazığ ve Ordu yer aldı. Bu iller, nisan ayında TÜİK verilerine göre en çok konut satışının olduğu ilk 30 il arasında değerlendirilmişti. Erzurum’da konut fiyatları geçen yıl boyunca yüzde 78 oranında artış gösterdi. Ortalama konut m2 satış fiyatı 12 bin 937 TL’ye ulaşırken, ortalama konut satış fiyatı 2 milyon 31 bin 109 TL oldu.

İkinci sıradaki Elazığ’da konut fiyatları yüzde 70 oranında yükselirken, ortalama konut m satış fiyatı 13 bin 953 TL ve ortalama konut fiyatı 2 milyon 252 bin 745. Listenin Karadeniz temsilcisi Ordu’da ise, konut fiyatları yüzde 67 oranında arttı ve ortalama konut m2 satış fiyatı 22 bin 757 TL oldu. Ordu’da bir konuta sahip olmak için ortalama 2 milyon 981 bin 167 TL’yi gözden çıkarmak gerekiyor.

FİYATLAR HALA YÜKSELİYOR

Görkem Öğüt, veriler ışığında, nisan ayında son iki yılın en düşük konut satış adetlerini görmemize rağmen, satılık konut fiyatlarının nominal olarak hala yükselişte olduğunu söylüyor.

Değer artışının enflasyon etkisinden ayırdığımızda reel olarak düşüşün başladığı bir döneme girildiğine işaret eden Öğüt, kısa vadede konut fiyatlarında önemli bir düşüş beklemediğini, konut artış hızındaki reel gerilemenin nominal değerlere yansımasının orta vadede, iki yıI içinde gerçekleşebileceğine vurgu yapıyor.

Konut fiyatlarının normalleşmesi için, gayrimenkulün yatırım aracı olmaktan çok barınma ihtiyacını karşılamaya yönelik bir araç olmasını sağlayacak düzenlemelerin yapılması gerekiyor. Bu noktada da yakın zamanda meclise sunulması beklenen iki ve üzeri konutlardan daha yüksek vergi alınması, proje gayrimenkul yatırım fonu kurulması gibi düzenlemeleri içeren yeni yasa teklifinin de piyasayı düzenlemesi bekleniyor.

SINIRLAMA İŞE YARAMADI

Türkiye genelindeki kiralık konut piyasasına genel olarak bakıldığında, 2022 yılında kira artış oranlarına getirilen yüzde 25’lik zam sınırlamasının gerçek piyasa değerlerine yansımadığını belirten Öğüt, “Endeksa verileri, temmuz ayında kaldırılması beklenen bu uygulamanın iki yıllık bilançosun Türkiye genelindeki kiralık evlerin değerinin nominal olarak yüzde 265 oranında arttığını gösteriyor. Kiralara yönelik yüzde25 sınırlamasına rağmen kira değerlerindeki reel artış durdurulamadı. Uygulamanın kaldırılmasının piyasayı pozitif etkileyeceği görüşündeyim” diyor.

Dengeleri bozulmuş gayrimenkul piyasasından hemen herkesin aklında, “Türkiye’de gayrimenkul sektöründe kiralar ve konut fiyatları düşer mi?” sorusu var.

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkan Yardımcısı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, ana gündemi deprem olan ülkemizde, riskli binaların yaklaşık yüzde 70’inin yapılmadığı İstanbul’da kira ve konut satış fiyatlarının düşeceğini düşünmenin hayal olduğunu söylüyor.

MEVDUAT ETKİSİ

Mevduat faizlerinin yüksek olduğu bu dönemde konut satışları biraz yavaşlasa da konut alanların uzun vadede her zaman daha kârlı çıkacağına vurgu yapılıyor. Konutun ülkemizde her zaman yatırım aracı olduğunu hatırlatan Erkurtoğlu, “Bugün mevduat faizlerini yüksek olması konut satışlarını yavaşlatsa da bu suni bir yavaşlama olup, konut fiyatlarını biraz düşürse de gayrimenkul ve arsa ülkemizde her zaman ilerisi için garantili bir yatırım aracıdır” diyor.

2017-2019 döneminde kentsel dönüşümde sat-yap’cı müteahhitlerin yarattığı kriz, yarım kalan binalar, yıkılıp inşaatına başlanamayan binalar, kaçan müteahhitler yüzünden fiyatlar düşmüştü. Erkurtoğlu, “Bu dönemde de özellikle Anadolu’dan gelen sat-yap’cı müteahhit firmaların da satışların yavaşlaması yüzünden inşaatı bitirmeleri için fiyatlarını düşürmesi suni bir düşme yaşatacaktır. Bunun için vatandaşlarımız daire alırken dikkatli olmalı” uyarısında bulunuyor.

Ülkemizde barınma sorunu çözümü için ekonominin düzelmesi, devletin ucuz faizli konut kredisi vermesi, TOKİ, Emla Konut, KİPTAŞ gibi kurumların pahalı konut üretmeyi bırakıp konuta erişemeyen vatandaşlara ucuz konut üretmeleri gerekiyor.

“İKİNCİ YARI ZOR GEÇECEK”

Yılın ikinci yarısı için konut piyasasında olumlu beklentileri olanların yanında, mevcut enflasyonist ortam nedeni ile durgunluğun devam edeceğini düşünenler de var. CVS Hava Kent Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanı Erkut Çavuş’a göre, 2024’ün ilk yarısı gibi ikinci yarısı da zor geçecek. TÜİK verilerinde enflasyon yüzde 75’lerde iken, konut üretim maliyetinin yüzde 100’ün üzerinde arttığını dile getiren Çavuş, şu değerlendirmeleri yapıyor: “Faizin yüksekliği konut alımı ve satışına engel oluyor. İkinci sebep ise, faizlerin psikolojik sınırın üstünde olması, konut satışlarını yavaşlattı. Satış fiyatları kira fiyatlarına da yansıyor. Çünkü geçtiğimiz yıllarda arzda ciddi bir daralma oldu. Az olan şey de pahalılaşıyor. Temmuzda yüzde 25 zam sınırı kalkınca kiralamak istemeyen yatırımcı veya ev sahipleri, konutlarını kiralamaya açacaktır, kiralık konut portföyü genişleyecektir.”