Konut fiyatları yükselmeye devam etse de enflasyon karşısında değer kaybediyor. Merkez Bankası verilerine göre ağustosta konut fiyatları yıllık yüzde 23 artarken reel bazda yüzde 6.5 geriledi. Ortalama konut fiyatının 5.3 milyon TL’yi aştığı piyasada yüksek kredi maliyetleri talebi sınırlandırırken, uzmanlar finansmanı hazır alıcılar için mevcut dönemin fırsat olduğunu belirtiyor.

ENFLASYONDAN ARINDIRILMIŞ FİYATLAR
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Ağustos 2026 Konut Fiyat Endeksi verilerine göre konut fiyatları aylık bazda yüzde 0.9, yıllık bazda yüzde 23 arttı. Ancak aynı dönemde enflasyondan arındırılmış fiyatlar yıllık yüzde 6.5 geriledi. Böylece konutun nominal değeri yükselse de enflasyon karşısındaki reel kaybı devam etti.

ORTALAMA KONUT 5.3 MİLYON TL
Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Ağustos 2026 Konut Değer Raporu’na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 311 bin TL’ye ulaştı. Ortalama metrekare fiyatı ise 42 bin 488 TL olarak hesaplandı. Metrekare fiyatlarında yıllık nominal artış yüzde 23.5 olurken, reel bazda yüzde 6.2 düşüş yaşandı.

REEL DEĞER AZALIYOR
Gayrimenkul Strateji Derneği (GİSP) Başkanı Işıl Dinçer, konut fiyatlarındaki nominal artışın yatırımcı açısından reel kazanç anlamına gelmediğini söyledi. Dinçer, “Konut fiyatları TL bazında artsa da bu artış enflasyonun gerisinde kaldığı için konutun reel değeri azalıyor” dedi. Konut yatırımının gerçek performansının yalnızca fiyat artışına bakılarak değerlendirilemeyeceğini belirten Dinçer, enflasyondan arındırılmış fiyatların, kira getirilerinin ve alternatif yatırım araçlarının performansının birlikte ele alınması gerektiğini kaydetti.

ALIM FIRSATI OLUŞABİLİR
Yüksek finansman maliyetleri ve satın alma gücündeki gerilemenin talebi baskıladığını dile getiren Dinçer, reel fiyatlardaki düşüşün orta vadede alım fırsatları yaratabileceğini söyledi. Piyasanın yalnızca TL bazındaki fiyat hareketleriyle değerlendirilmemesi gerektiğini vurgulayan Dinçer, şöyle konuştu: “Arsa maliyetleri ve inşaat giderleri nedeniyle konut fiyatlarında TL bazında sert düşüşler beklemek kolay değil. Bu nedenle piyasayı değerlendirirken nominal fiyat artışının yanı sıra reel fiyat hareketlerine, kira getirilerine ve konutun alternatif yatırım araçlarına göre performansına bakmak gerekiyor.”

UZUN VADEYE ODAKLANMALI
Konut fiyatlarının enflasyon karşısında gerilemesi, yatırımın toplam getirisi hesaplanırken kira gelirinin ve elde tutma süresinin de dikkate alınmasını gerektiriyor. Konutun bulunduğu bölgenin gelişimi ve arz-talep dengesi de uzun vadeli getiriyi etkileyen unsurlar arasında yer alıyor.

Son bir yılda konutunu elinde tutan yatırımcıların durumunu değerlendiren Dinçer, gayrimenkul yatırımlarının kısa vadeli fiyat hareketleriyle değil, uzun vadeli perspektifle değerlendirilmesi gerektiğinin altını çizdi. Dinçer, “Bazı bölgelerde son bir yıldaki fiyat hareketleri enflasyonun altında kalmış olabilir. Ancak gayrimenkul yatırımlarında bölgesel gelişim ve kira geliri potansiyeli uzun vadede belirleyici olmaya devam ediyor” dedi.

ÖDEME GÜCÜ FİYATLARI SINIRLIYOR
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen ise konut fiyatlarının enflasyonun gerisinde kalmasının temel nedeninin finansmana erişim olduğunu söyledi. “Konut fiyatlarını yalnızca inşaat maliyetleri belirlemiyor. Alıcının ödeme kapasitesi de belirleyici oluyor” diyen Hepşen, yüksek faiz ortamında hanehalkının satın alma gücünün konut fiyatlarındaki nominal artışı destekleyemediğini ifade etti.

HER KONUT İYİ YATIRIM DEĞİL
Konutun enflasyona karşı koruma özelliğinin kısa vadede zayıfladığını belirten Hepşen, bundan kalıcı sonuçlar çıkarılmaması gerektiğini söyledi. Gayrimenkulün performansının bir yıllık fiyat değişimiyle ölçülemeyeceğini vurgulayan Hepşen, kira gelirinin de toplam getiriye dahil edilmesi gerektiğini kaydetti.

Hepşen, “Önümüzdeki dönemde ‘Konut aldım, nasıl olsa enflasyonun üzerinde kazanırım’ anlayışının eskisi kadar kolay işleyeceğini düşünmüyorum. Lokasyon, konutun niteliği, deprem güvenliği, arz durumu ve kira potansiyeli artık çok daha belirleyici. Gayrimenkul yine uzun vadeli bir reel varlık. Ancak her gayrimenkul otomatik olarak iyi yatırım değil” diye konuştu.

UCUZ KREDİ ARZLA DESTEKLENMELİ
Türkiye’de ertelenmiş önemli bir konut talebi bulunduğunu belirten Hepşen, konut ihtiyacının sürdüğünü, ancak yüksek finansman maliyetleri nedeniyle alımların ertelendiğini söyledi. Faizlerin belirgin biçimde düşmesi halinde bekleyen talebin hızla piyasaya dönebileceğini ifade eden Hepşen, satışa sunulan konut sayısının yeterince artmaması halinde fiyat baskısının yeniden oluşabileceği uyarısında bulundu. Hepşen, “Sadece ucuz kredi vererek konuta erişilebilirlik sağlayamazsınız. Talebi finanse edip arzı artırmazsanız verilen finansmanın önemli bir bölümü zaman içinde fiyatlara yansır. Bu nedenle kredi genişlemesi ile konut arzı birlikte yönetilmeli” dedi.

KONUT ALMAK MI, BEKLEMEK Mİ?
Konut almayı planlayanlar, mevcut pazarlık imkanlarını değerlendirmek ile faizlerin düşmesini beklemek arasında karar vermeye çalışıyor. Uzmanlara göre faizlerin gerilemesi kredi maliyetlerini azaltabilir, ancak ertelenmiş talebin piyasaya dönmesiyle fiyatlar yeniden yükselebilir.

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, “Ev almak için doğru zaman mı?” sorusuna herkes için geçerli tek bir yanıt verilemeyeceğini belirterek, kendi oturacağı evi almak isteyen ve finansmanı hazır olan kişiler için mevcut piyasanın önemli fırsatlar sunduğunu söyledi.

Hepşen, “Kredi faizlerinin daha da düşmesini beklemenin bir maliyeti olabilir. Çünkü faiz düştüğünde bugün bekleyen alıcıların bir bölümü aynı anda piyasaya dönecek ve satıcıların pazarlık gücü artacaktır” dedi.

Yatırım amacıyla konut alacakların ise kira çarpanı, lokasyon, binanın niteliği, aidat yükü, deprem riski ve alternatif yatırım araçlarının getirilerini birlikte değerlendirmesi gerektiğini ifade etti.

“Bugün herkese ‘alın’ ya da ‘bekleyin’ demem mümkün değil” diyen Hepşen, “Ancak finansmanı hazır olan bir alıcının yalnızca daha düşük faiz beklentisiyle iyi bir fırsatı kaçırmasını da rasyonel bulmuyorum. Faiz düştüğünde kredi ucuzlayabilir ama almak istediğiniz konut aynı fiyatta kalmayabilir” diye konuştu.

İSTANBUL’DA FİYAT 7.3 MİLYONA ÇIKTI
Emlakjet’in Endeksa verilerine göre İstanbul’da ortalama konut satış fiyatı Ağustos 2025’te 5 milyon 996 bin TL seviyesindeyken, Ağustos 2026’da 7 milyon 359 bin 550 TL’ye yükseldi. Yaklaşık 1.4 milyon TL’lik nominal artışa rağmen kentte metrekare fiyatları reel olarak yıllık yüzde 3.4 geriledi. Bu tablo, İstanbul’da ev sahibi olmanın maliyetinin enflasyonun altında yükseldiğini, ancak konutun yatırımcıya sağladığı reel kazancın zayıflamaya devam ettiğini gösteriyor.