Türkiye’de konut yatırımının geri dönüş süresi, son yıllarda dalgalı bir seyir izledi. 2026 Şubat itibarıyla yapılan analizler, amortisman süresinin tekrar 14 yıl seviyesinde dengelendiğini ortaya koyuyor. Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, bu tabloyu “Konut piyasasında fiyat ve kira arasındaki ilişkinin yeniden normalleşmeye başladığını gösteriyor” sözleriyle yorumladı.

Yatırımın Rotası Türkiye Genelinde Dengeleniyor

2021 yılında 14 yıl seviyesinde olan amortisman süresi, 2024’te 15 yıla kadar yükselmişti. 2025 yılında ise 13 yıla kadar gerileyen bu süre, 2026 Şubat itibarıyla tekrar 14 yıl seviyesine oturdu. Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 39.843 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,98 milyon TL. Buna karşılık ortalama metrekare kira 239 TL, ortalama kira ise 26.530 TL seviyesinde gerçekleşiyor. Bu dengeler, konut yatırımının geri dönüş süresinin istikrarlı bir şekilde 14 yıl civarında kalmasını sağlıyor.

Ankara Yatırımcıya Hızlı Geri Dönüş Sunuyor

Şehirler arasında amortisman süreleri farklılık gösteriyor. Ankara, 12 yıl ile yatırımın en hızlı geri döndüğü şehir olarak öne çıkarken, Tekirdağ ve Şanlıurfa 13 yıl ile onu takip ediyor. Adana, Bursa, Sakarya, Eskişehir ve Van gibi şehirlerde süreler yaklaşık 14 yıl seviyesinde seyrediyor. İstanbul’da ise amortisman süresi ülke ortalamasıyla paralel, 14 yıl seviyesinde bulunuyor.

İstanbul’da Merkez ve Çeper Arasında Farklılık

İstanbul özelinde, merkez ilçelerde fiyat şişkinliği çözülmeye başlarken, çeper ilçelerde amortisman süreleri yükseliyor. Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy’de süreler düşerken; Sultanbeyli, Çatalca, Silivri ve Sancaktepe’de artış gözleniyor. Yatırımın en hızlı geri döndüğü ilçe ise 11 yıl ile Esenyurt. Görkem Öğüt, “İstanbul’da fiyat dengelenmesi, yatırımcılar için yeni fırsatların ortaya çıkmasına olanak tanıyor.

Turizm Bölgelerinde Yatırım Süresi Uzuyor

Bazı turistik şehirlerde konut fiyatlarının kira artışlarına göre daha hızlı yükselmesi, amortisman süresinin uzamasına neden oluyor. Bu durum, özellikle tatil amaçlı yatırım yapanların dikkat etmesi gereken bir trend olarak öne çıkıyor.” Dedi.

Piyasanın Normalleşme Sinyali

Son veriler, amortisman sürelerinin 13–15 yıl bandında dengelendiğini gösteriyor. Büyük şehirlerde kira artışlarının devam etmesi, sürelerin daha fazla uzamasını sınırlayan önemli bir faktör olarak değerlendiriliyor. Görkem Öğüt, “Konut yatırımlarında geri dönüş süresinin dengelenmesi, piyasanın olgunlaştığını ve yatırımcılar için öngörülebilirliğin arttığını gösteriyor” diyerek sözlerini bitirdi.