İzmir Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İZSİAD), sektörlerin sahada karşılaştığı sorunları belirlemek ve çözüm önerilerini ortak akılla geliştirmek amacıyla başlattığı sektörel değerlendirme toplantıları serisini inşaat sektörüyle sürdürdü. Çelik, makine ve metal sektörlerinin ardından gerçekleştirilen ikinci toplantıda, inşaat sektörü ve ilişkili sektörlerin temsilcileri bir araya geldi.

Yapılan toplantıya İzmir’in önde gelen inşaat sektörü temsilcileri katılırken, yüksek arsa maliyetleri, finansmana erişim zorlukları, mevzuat karmaşası, kentsel dönüşümde yaşanan tıkanıklıklar, nitelikli işgücü yetersizliği ve sektörel standartlar ele alındı. Sektör temsilcilerinin doğrudan aktardığı sorunlar ve çözüm önerileri, toplantının ardından hazırlanan “İnşaat Sektörü Ekosistemi Sektörel

İnşaat Sektörü Türkiye Ekonomisinin Ana Kolonudur

İZSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Alaattin Yüksel, inşaat ve yapı sektörünün barındırdığı yüzlerce alt kırılımla birlikte Türkiye ekonomisinin ve istihdamının en önemli taşıyıcı kolonlarından birini oluşturduğunu söyledi. İnşaat sektörünün İzmir açısından ekonomik boyutunun çok ötesinde değerlendirilmesi gerektiğini belirten Yüksel, “Birinci derece deprem kuşağında yer alan İzmir için inşaat ve yapı sektörü, yalnızca ekonomik bir faaliyet alanı değildir. Kent sakinlerinin can güvenliğini, kentsel estetiği ve sürdürülebilir geleceğimizi doğrudan ilgilendiren hayati bir ekosistemdir. Bu nedenle sektörün sorunlarına bütüncül, bilimsel ve uzun vadeli bir bakış açısıyla yaklaşılması gerekiyor” dedi.

Doğrudan Belirliyoruz

İZSİAD’ın yalnızca sorunları dile getiren değil, çözümün de aktif bir parçası olan yapıcı bir sivil toplum kuruluşu anlayışıyla hareket ettiğini vurgulayan Yüksel, “Gerçekleştirdiğimiz sektör bazlı üye odak grup toplantılarıyla sahadaki reel verileri, sektör temsilcilerimizin ilk elden karşılaştığı yapısal tıkanıklıkları ve mikro seviyedeki dinamikleri doğrudan belirliyoruz. Sorunları ve çözüm önerilerini ekonomi literatürüne uygun, somut ve teknik politika belgelerine dönüştürmeyi hedefliyoruz. Aynı zamanda İzmir iş dünyası, yerel yönetimler, ekonomi bürokrasisi, meslek odaları ve karar vericiler arasında yapıcı, veri temelli ve kalıcı bir diyalog köprüsü oluşturmak istiyoruz” diye konuştu.

Raporda, inşaat ve yapı sektörlerinin yapısal ve sektörel sorunları 4 ana başlık altında 19 maddede, yol haritası ve çözüm önerileri ise 4 ana başlık altında 14 maddede ele alındı.

Sorunlar

1. Planlama, İmar Mevzuatı ve Bürokratik Süreçler

İmar Yönetmeliklerindeki Katılık ve Yerel Uyumsuzluk:

Yürürlükteki imar yönetmeliklerinin yerel dinamiklerden uzak ve katı kurallarla uygulanması (örneğin, İzmir genelinde çatı arası alanlarının verimli kullanımına izin verilmemesi gibi), mimari inovasyonu ve alan optimizasyonunu kısıtlamaktadır.

Mevzuat İstikrarsızlığı ve Öngörülemezlik:

2013 yılından bu yana imar yönetmeliklerinde gerçekleştirilen çok sayıdaki köklü değişiklik, projelendirme ve yatırım süreçlerinde hukuki öngörülebilirliği zedelemekte; kazanılmış hakların korunması hususunda tereddütler yaratmaktadır.

Mikro Ticari Taleplerdeki Bürokratik Bariyerler:

İki bağımsız bölümün (dükkan/mağaza) birleştirilmesi veya ayrılması gibi basit ruhsat ve mimari tadilat işlemlerinin dahi uzun bürokratik onay süreçlerine tabi tutulması, ticari hayatın akışını yavaşlatmaktadır.

Kurumsal Yetki Çelişkileri ve İnisiyatif Eksikliği:

Merkezi idare (Bakanlıklar) ile yerel yönetimlerin (Belediyeler) imar yetki alanlarındaki çakışmalar, bürokraside karar alma süreçlerini uzatmakta ve gri alanlarda inisiyatif alınmasını engellemektedir.

Arsa Üretimi ve İmar Kanunu (Madde 18) Uygulamalarındaki Gecikmeler:

Yerel yönetimler tarafından organize, altyapısı hazır arsa üretiminin yetersiz kalması ve İmar Kanunu’nun 18. maddesi (parselasyon) uygulamalarının yavaş ilerlemesi, arsa arzında tıkanmaya yol açmaktadır.

Kentsel Planlamanın Güncellik Değerini Kaybetmesi:

Kentin bazı bölgelerinde halen 1988 yılından kalma, günümüzün sosyo-ekonomik ve demografik gerçekleriyle örtüşmeyen imar planlarının yürürlükte olması bütüncül gelişimi engellemektedir.

Makro Ölçekli Plan Uyumsuzlukları ve Kentsel Dönüşüm Tıkanıklığı:

Bakanlıklarca yürütülen üst ölçekli planlar ile belediyelerin alt ölçekli uygulama planlarının birbiriyle tam entegre olmaması, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun sahada efektif olarak uygulanmasını zorlaştırmaktadır.

Parsel Bazında Dönüşümün Yapısal Yetersizliği:

Kentsel dönüşümün ada veya bölge bazlı makro planlar yerine, bina bazında (parsel bazlı) yürütülmesi; kentin yeşil alan, otopark, yol ve sosyal donatı altyapısını iyileştirmemekte, aksine mevcut altyapı üzerindeki yoğunluk baskısını artırmaktadır.

Turizm ve İmar Planlamasındaki Eksen Kaymaları:

Çeşme gibi nitelikli turizm bölgelerinde, uzun vadeli turizm projeksiyonları yerine kısa vadeli rezidans/konut odaklı yapılaşmanın öne çıkması, kentin sürdürülebilir turizm vizyonuna zarar vermektedir.

2. Maliyet Endeksleri, Vergilendirme ve Finansal Sıkışıklık

Arsa Maliyetlerinin Sürdürülemez Seviyelere Ulaşması:

İzmir genelinde arsa arzının kısıtlı olması, toplam inşaat maliyetleri içinde arsa payı oranının yüzde 100'e yaklaşan (kat karşılığı oranlarının rasyonel sınırları aşması) seviyelere ulaşmasına neden olmakta, bu durum konut fiyatlarını taban seviyede yukarı çekmektedir.

İşgücü Maliyetlerindeki Asimetrik Artış:

Son dönemde işçilik maliyetlerinin, hammadde ve malzeme fiyat endekslerine kıyasla çok daha yüksek bir ivmeyle artış göstermesi, müteahhitlik ve taahhüt bütçelerinde ciddi sapmalara yol açmıştır.

Finansmana Erişim Engelleri ve Bankacılık Sektörünün Yaklaşımı:

Yüksek faiz ortamı ve sıkı para politikaları neticesinde bankaların inşaat sektörünü yüksek risk grubunda konumlandırması, hem üretici adına proje kredilerini hem de tüketici adına konut kredilerini neredeyse erişilemez kılmıştır.

Yerel Yönetim Harçları ve Mali Teşviklerin Kaldırılması:

Belediyeler tarafından tahsil edilen ruhsat, altyapı ve harç bedellerinin yüksekliği ile geçmiş dönemlerde kentsel dönüşüm projelerine sağlanan bazı mali muafiyet ve teşviklerin daraltılması, proje başlangıç maliyetlerini artırmaktadır.

Taahhüt Sektöründeki Stopaj ve SGK Prim Yükü:

Taahhüt işlerinde hakediş ödemelerinden kesilen stopaj oranlarının yüksekliği ve SGK primlerinin fiili işçilik yerine toplam iş bedeli üzerinden hesaplanması gibi uygulamalar, firmaların nakit akışını ve "borcu yoktur" belgesi alma süreçlerini zorlaştırmaktadır.

3. İşgücü Arzı, Akademik Yetkinlik ve Yapı Kalitesi

Teknik ve Mavi Yaka İşgücü Arzında Kronik Kriz:

Sektörde istihdam edilecek sertifikalı saha personeli, usta ve operatör bulma konusunda ciddi bir arz krizi yaşanmaktadır. Ücret dengesinin nitelikli mavi yaka lehine mühendis maaşlarının çok üzerine çıkması, işgücü piyasasındaki yapısal dengesizliği göstermektedir.

Akademik Eğitim ve Saha Uygulaması Kopukluğu:

Üniversitelerin ilgili mühendislik ve mimarlık bölümlerinden mezun olan genç profesyonellerin, teorik bilgilerinin sahada ihtiyaç duyulan pratik, statik ve uygulama yetkinlikleriyle tam olarak örtüşmemesi yapısal bir sorun olarak öne çıkmaktadır.

4. Sektörel Standartlar ve Sosyal Yansımalar

Müteahhitlik Tanımındaki Standart Eksikliği:

Türkiye genelinde aktif müteahhit sayısının (yaklaşık 350-400 bin) gelişmiş ülke ortalamalarının çok üzerinde olması, sektörde mesleki ve etik standartların denetlenmesini zorlaştırmakta, finansal yeterliliği olmayan aktörlerin yarattığı mağduriyetler sektöre olan güveni zedelemektedir.

Barınma Krizinin Derinleşmesi ve Arz Daralması:

Maliyet artışları ve finansman tıkanıklığı nedeniyle yeni ruhsat alımlarında yaşanan sert düşüş, konut stok arzını azaltmakta; bu durum orta ve düşük gelir grubundaki vatandaşların konut edinimini imkansız hale getirmektedir.

Kentsel Dönüşümde Vatandaş Uzlaşısı ve Yüksek Beklenti:

Hak sahiplerinin rasyonel ekonomik gerçeklerle uyuşmayan yüksek metrekare ve pay beklentileri, deprem riski taşıyan binaların (%85-90 civarında olduğu tahmin edilen riskli yapı stoku) dönüşüm süreçlerini kilitlemektedir.

Çözüm Önerileri

1. Planlama, İmar ve Kentsel Dönüşüm Reformu

2050 İzmir Makro İmar Planı’nın Hazırlanması:

İzmir’in yeni imar anayasası; bölgesel planlama ilkeleri doğrultusunda, kentin vizyonunu gelecek çeyrek asra taşıyacak şekilde yeniden yazılmalıdır.

Siyaset Üstü Planlama Kurullarının Oluşturulması:

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile İzmir Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyeleri arasında, siyasi mülahazalardan uzak, kalıcı koordinasyon masaları kurulmalı; makro ve mikro planların çakışması engellenmelidir.

Kamu Yararı Odaklı Meslek Odaları Diyaloğu:

Meslek odaları, akademik birikimlerini kentin vizyoner projelerini engellemek yerine, kamu yararını gözeterek geliştirmek ve hızlandırmak üzere yerel yönetimlerle düzenli istişare mekanizmalarına entegre etmelidir.

Deprem Güvenliği Odaklı "Hayati" Kentsel Dönüşüm:

Kentsel dönüşüm süreçleri ticari bir rant aracı olmaktan çıkarılmalı; öncelikli amacı depremde can kaybını önlemek olan, altyapısı, otoparkı ve sosyal alanları çözülmüş "Alan Bazlı (Ada Bazlı) Dönüşüm" modeline geri dönülmelidir.

Yeni Güvenli Uydu Kent Alanlarının Tespiti:

Kent merkezindeki yoğunluğu ve zemin riskini azaltmak adına, İzmir'in çeperlerinde deprem dayanımı yüksek, jeolojik açıdan güvenli yeni kentsel gelişim alanları belirlenmeli ve buralarda planlı imar arsaları üretilmelidir.

2. Finansal Çözümler ve Maliyet Azaltıcı Enstrümanlar

Kamu Teşvikli Konut Edindirme Kooperatifçiliği:

Dar ve orta gelir grubunun konut ihtiyacını karşılamak amacıyla, kar amacı gütmeyen, belediye ve kamu arsaları üzerinde yükselen nitelikli konut kooperatifçiliği modelleri canlandırılmalıdır.

Kefalet Sigortasının Yaygınlaştırılması:

Kentsel dönüşüm ve taahhüt projelerinde bankaların talep ettiği ve likiditeyi kilitleyen yüzde 10 teminat mektubu zorunluluğu yerine, finansal sektörü rahatlatacak "Kefalet Sigortası" gibi alternatif finansal enstrümanlar yasal olarak teşvik edilmelidir.

İnşaat Sigorta Enstrümanlarının Zorunlu Hale Getirilmesi:

Proje süreçlerinin güvenliği ve tüketici haklarının korunması adına; İnşaat All-Risk Sigortası, Bina Tamamlama Sigortası ve İşveren Mali Mesuliyet Sigortası gibi mekanizmalar yaygınlaştırılmalı ve kurumsal güvence altına alınmalıdır.

Harç ve Vergi Optimizasyonu:

Yerel yönetimler projelerin önünü açmak adına ruhsat ve altyapı harçlarını makul seviyelere çekmeli; taahhüt sektöründeki stopaj ve SGK prim hesaplama yöntemleri reel işçilik oranlarına göre yeniden düzenlenmelidir.

3. Teknolojik Dönüşüm, Yeşil Yapılar ve İşgücü Akademisi

İZSİAD Yapı Sanayi Akademisi’nin Kurulması:

Sektördeki nitelikli işgücü açığını kapatmak amacıyla, yerel yönetimler ve İŞKUR iş birliğiyle sertifikalı mesleki eğitim akademileri kurulmalı, mavi yaka istihdamı prestijli ve güvenceli hale getirilmelidir.

Endüstriyel İnşaat Teknolojilerine Geçiş:

Geleneksel, yoğun işgücü gerektiren yapım metotları yerine; verimliliği, hızı ve kalite kontrolünü artıran prekast (ön dökümlü beton) ve prefabrikasyon gibi endüstriyel, fabrika ortamında üretim modellerine geçiş teşvik edilmelidir.

Yeşil Bina Sertifikasyonu ve Sürdürülebilirlik:

Sektörün küresel iklim krizi ve sürdürülebilirlik standartlarına uyumu için enerji etkin, gri su geri kazanımlı ve yerel malzeme kullanımını önceleyen "Yeşil Bina" (LEED, BREEAM veya ulusal B.E.S.T. sertifikalı) projelerine yerel imar avantajları ve vergi teşvikleri sağlanmalıdır.

4. Sektörel Akreditasyon ve Envanter Yönetimi

Müteahhitlik Sektöründe Akreditasyon ve Ayıklanma:

Müteahhitlik mesleği finansal, teknik ve etik kriterlere göre sıkı bir akreditasyon sistemine bağlanmalı; sektöre giriş bariyerleri yükseltilerek işin ehli olan kurumsal aktörlerin piyasada kalması sağlanmalıdır.

İzmir Dijital Emlak ve Yapı Envanteri:

Kent genelindeki mevcut yapı stoğunun risk durumunu, boş-dolu konut oranlarını ve arz-talep dengesini anlık olarak takip edecek dijital bir emlak envanter platformu kurulmalı, geleceğe yönelik yatırımlar bu veri tabanına göre planlanmalıdır.