Konut satış fiyatlarındaki yükseliş durduruldu ama fiyatlar hala cep yakıyor. Üstüne büyük şehirlerin merkezlerinde ev almak imkansız hale geldi. Ev satın almak ne kadar zorlaştıysa, uygun fiyata kiralık ev bulmak da bir o kadar zorlaştı.

Peki bu böyle devam edecek mi? Hükümetin uyguladığı kurallar ne kadar etkili olacak, konut fiyatları 2024 yılında ne olur, kiralar düşer mi? Hürriyet'ten Servet Levent Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği’nin (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova’ya sorularını sordu.

KONUTA ERİŞİM İÇİN ÇOK ÖNEMLİ 
En önemli sorulardan bir tanesi ile başlayalım.

Konut fiyatları nasıl ucuzlayacak?

Kumova konuttaki en büyük ücret kaleminin arsa olduğununun altını çizerek başladı ve şunları ekledi:

“Arsa maliyeti Türkiye’de bütün dünyadaki örneklerine göre çok pahalı. Hamburg’ta yüzde 8, Düsseldorf’ta Nişantaşı gibi yerde yüzde 25. Dünya ortalaması yüzde 15. Türkiye’de ise yüzde 50 ve üstü. Arsa nedeniyle ürettiğimiz her konut için maliyeti önce ikiyle çarpıyoruz.

Arsa maliyetlerinin dünyada olduğu gibi yüzde 15’lere çekilmesi halinde konut fiyatları yaklaşık olarak yüzde 40 geriler. Örneğin; yüzde 50 kat karşılığı olan bir projede, konutun metrekaresi 65 bin liraysa arsa maliyeti yüzde 15’lere düştüğünde aynı konutu 38 bin lira metrekare fiyatıyla satabilirsiniz.” dedi.

Arsa maliyetlerini düşürmeden konuta ulaşmanın imkansız olacağını belirten Ramadan Kumova, bu konuda Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki ile geçtiğimiz aylarda görüşme yaptıklarını belirtti.

Kumova, “Arsaların özel sektör-kamu işbirliği ile üretilmesinin daha doğru bir model olacağını, arsa maliyetinin düşmesi halinde konut fiyatlarının yüzde 40 ucuzlayacağını anlattık” dedi. Beyaz yakalıların dahi konuta ulaşmada zorluk yaşamaya başladığını söyleyen Kumova, “Türkiye’de ağırlıklı olarak sosyal konut projeleri konuşuluyor. Ama artık orta segmentte de sıkıntı yaşamaya başladık. Gelinen noktada herkes bir alt segmente geçiyor” ifadelerine yer verdi.

KREDİ PİYASASI ÇALIŞMAYA GEÇMELİ
Konutta kredili satışın oranının 2008-2011 yılları arasında yüzde 11.5 olduğuna da vurgu yapan Kumova kredi piyasanın işlerlik kazanmasının gerekli olduğunu şu sözlerle paylaştı:

“2014-2018’de yüzde 8.5’e düştü. Mart 2023 itibarıyla yüzde 4.6’ya geriledi. Bizde proje finansmanı çok az. Yüklendiğimiz yer satıştır. Bu yıl satışlarımız yüzde 20 geriledi ve 2024’ün 2023’ten parlak olmayacağını düşünüyoruz. Satışın olmadığı yerde arz da geriye gidecektir.

Çünkü biz ancak sattığımızdan elde ettiğimiz ciroyla yeni proje üretebiliriz. Ayrıca projeden satış yaptığımız konutu 36 sonra teslim ediyoruz. Bu arada artan maliyetlere de katlanıyoruz. Türkiye’deki ev sahipliği oranı yüzde 56.7.

Ev sahiplik oranını muhakkak arttırmalıyız, bunun için arsa maliyetlerini uygun koşullara getirmeliyiz. Ayrıca faizler de tek haneli olmalı. 2024’te arzın azalacağı kesin. Çok fazla stok kalmadı. 150-200 bin konut stoku var, ikinci eller bitmek üzere. Her yıl 750 bin yeni konuta ihtiyacı oluşuyor.” ifadelerini kullandı.

BİRİNCİ EL DÜŞTÜ İKİNCİ EL YÜKSELDİ
2018 yılında 700 bin adet birinci el konut satışı yapılırken biz bu seneyi 350 bin civarında birinci el konutla tamamlayacaklarını ifade eden Kumova, “Birinci elde yarı yarıya düşüş var. Birinci elin yerini ikinci el aldı. 2012-2017 yılları arasında Türkiye’de 5 milyon adet ev satılmış. 2018-2022 arasında 3 milyon satılmış. Yüzde 40 eksideyiz. 2024’te arzda sıkıntı yaşanabilir. 2024 yılının zor geçeceğini biliyoruz. Konut fiyatlarının baskılanacağını düşünüyorum” şeklinde yorumladı.

KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova herkesin konut fiyatlarındaki yükselişe odaklandığını ancak maliyetlerdeki artışın görmezlikten gelindiğini açıkladı.

HERKES FİYATI İNCELİYOR PEKİ YA MALİYETTEKİ ARTIŞ? 
Kumova şunları ekledi:

“Fiyatlar arttı evet doğru ama maliyetler de arttı. 2017’den bu yana baktığımızda maliyet endeksi 903’e gelmiş. Konut fiyat endeksi 1010’a gelmiş. 9-10 katlık bir artış var. Konut üreticileri olarak bu algıyı yönetmek zorundayız” dedi. Ardından ekledi: “Konut satışlarında 2023’ü geçen yıla göre yüzde 20 düşüşle kapatacağız gibi duruyor.” dedi.

KİRALIK KONUTU NASIL BULACAĞIZ? 
Konuşmada KONUTDER Başkanı Kumova ortaya ilginç bir de soru sordu:* İstanbul’da her 100 konuttan 37’si kiracı. Türkiye’de yüzde 27. İstanbul’da 5 milyon hane halkı var. 1 milyon 850 bin tane aile kiralık evde oturuyor. Bu evleri birileri satın alıp kiraya vermeseydi problem çok büyük olacaktı. Öncelikle birinci evini alamayana kredi kullandıralım. Doğru. Birinci evini alamazken 3’üncü evini alanları da engellemeye devam edersek bu sefer kira arzında sıkıntı yaşayacağız. Eğer birileri ev alıp kiraya veremezse kiracı sayısının arttığı bir ortamda kiralık konutu nasıl bulacağız.” cümlelerini paylaştı.