Türkiye’de son yıllarda özellikle yüzde 25 kira artışı sınırı gibi etkenlerle yatırımcılar, yüksek döviz kira getirisi beklentisiyle yurt dışı konut pazarına ciddi bir yönelim gösterdi. Yapılan şaşalı tanıtımlar, uzun vadeli taksit imkanları ve "Schengen vizesi kolaylığı" gibi vaatler, yurt dışından ev almayı adeta bir statü sembolü haline getirdi. Ancak madalyonun diğer yüzü hiç de anlatıldığı gibi değil.

Gayrimenkul Danışmanı ve Baret Dergisi yazarı Şenay Araç, Avrupa'dan Dubai'ye, Balkanlar'dan İngiltere'ye uzanan bu yatırım furyasının perde arkasını ve Türkiye iç piyasasında yaşanması beklenen yeni hareketliliği Analiz Gazetesi için değerlendirdi.

Avrupa bölgesinde yatırım yapan Türklerin ve özellikle iş insanlarının temel motivasyonu Golden Visa ve Schengen vizesi redlerinden kurtulmak oldu. Eğitim amaçlı alımların da eklenmesiyle Avrupa projeleri büyük ilgi gördü.

Bugün Avrupa'da 200 bin avroya alınan bir mülkün 900 euro kira getireceği beklentisi, döviz garantili yatırım arayanları cezbetti. Özellikle Yunanistan'da yaşanan yoğun talep, 150 bin euro olan ev fiyatlarını bir anda 250 bin euroya fırlattı. Hem Türkiye'ye yakınlık hem de vize kolaylığı hayali bu talebi körükledi.

Şenay Araç'ın aktardığı bilgilere göre, diğer popüler bölgelerde de çok agresif pazarlama stratejileri yürütülüyor:

• Dubai: Dünyanın en güvenli şehirlerinden biri olması ve sunduğu lüks yaşam tarzıyla öne çıkıyor. Günde 10 projenin maket üzerinden satışa çıktığı bölgede, "Benim de Dubai'de evim var" algısı statü açısından önemli bir etken. Yüzde 10 peşinat, 4 yıl boyunca yüzde 50 ödeme ve teslimde yüzde 40 kredi imkanı gibi esnek ödeme planları yatırımcıyı içeri çekiyor.

• Balkanlar ve Kıbrıs: Avrupa Birliği'ne girme potansiyeli ve uygun fiyatlarıyla Bulgaristan şu sıralar oldukça popüler. Kıbrıs ise Türk inşaat firmalarının yeni projeleriyle dikkat çekiyor. Yüzde 25 peşinat ve sterlin bazlı kira getirisi avantaj olarak sunuluyor.

• İngiltere: Türk yatırımcılar İngiltere'yi çoğunlukla çocuklarının eğitimi, dönemsel ikamet ve ticari faaliyetleri nedeniyle tercih ediyor.

Araç, yurt dışı yatırımlarının aslında ciddi bir "sermaye kaçışı" olduğuna dikkat çekiyor. Ülkemizin parası yurt dışına akarken, vadedilen kira gelirleri gerçekleşmiyor ve alınan evler uzun süre boş kalıyor.

Yurt dışından konut almanın doğrudan vatandaşlık sağlamadığının altını çizen Araç, "Sadece vize kolaylığı ve Avrupa özentisiyle yapılan bu alımlar sonucunda yatırımcılar gerçeklerle yüzleşip mutsuz oluyor. Küreselleşme adı altında sunulan bu durum aslında çok iyi organize edilmiş pazarlama taktiklerinden ibaret" ifadelerini kullanıyor.

Bu süreçte gözden kaçırılan en önemli detaylardan biri de Türkiye'nin inşaat sektöründeki üstünlüğü. Avrupalıların mülk edinme kültürünün zayıf olduğunu ve kiralık eski evlerde yaşamaktan rahatsızlık duymadığını belirten Araç, şu çarpıcı örneği veriyor: "Belçika'da 300 metrekare arsa içinde 180 metrekare yatay mimarili bir villa iki yılda zor bitiyor. İşçilik, kalite ve hız bizim firmalarımıza has özellikler. Bu yüzden Türk inşaat firmaları artık Yunanistan, İtalya, Macaristan, Almanya ve Viyana'da inşaat yapmaya başladı. Asıl odaklanmamız gereken başarı hikayesi budur."

Covid-19 sonrası artan maliyetler ve kira artış sınırlandırmaları, konutu bir süreliğine yatırım aracı olmaktan çıkarıp sadece barınma ihtiyacına indirgemişti. Ancak son bir yılda rüzgar tersine döndü.

Eskiden 22-25 yıl olan kira amortisman sürelerinin şu an 11-14 yıla kadar gerilediğini belirten Şenay Araç, yatırımcının tekrar konuta yöneldiğini müjdeliyor. Altın fiyatlarındaki yükselişin de konut alıcılarına yaradığını ve elde edilen karların konut peşinatlarına dönüştüğünü vurgulayan Araç, şu öngörülerde bulunuyor:

"2025'teki ekonomik dinamiklerde sert değişiklikler olmazsa, 2026 yılında 1 milyon 750 bin konut satışı ile yeni bir rekor görmemizi bekliyorum."

LÜKS KONUTLARDA KAPALI GİŞE SATIŞLAR

Piyasadaki mevcut durumu özetleyen Araç, alımların büyük çoğunluğunun şu an oturum amaçlı olduğunu ve özellikle 5-12 milyon TL bandındaki dairelerde yoğunluk yaşandığını ifade ediyor.

Lüks konut segmentinde ise krizin esamesi okunmuyor:

• Markalı projelerde 1+1 daireler 18-25 milyon TL bandında yok satıyor.

• 3+1 ve 4+1 evler 100-150 milyon TL arasında değişen fiyatlarla daha lansman öncesinde kapalı satışla sahiplerini buluyor.

• 90 milyon TL'ye satılan 2+1 daireler piyasada sessiz sedasız el değiştiriyor.

DEVLET DESTEKLERİ YOLDA

Enflasyon rakamlarındaki düşüş eğilimi, konut kredi faizlerinde de kendini göstermeye başladı. Yaz aylarında bu oranların daha da aşağı çekilmesiyle finansmana ulaşımın kolaylaşması ve satışların ivmelenmesi bekleniyor.

Ayrıca devletin vatandaşı kiradan kurtarmak için attığı adımlar sürüyor. 500 bin sosyal konut projesinin yanı sıra, Maliye Bakanlığı'nın bankalara "ilk evim konut kredi kampanyası" hazırlığı için verdiği talimat, piyasanın can damarlarından biri olacak.

YENİ DÖNEM GAYRİMENKUL PİYASASI

• Amortisman Süresi Düştü: Pandemi döneminde 22-25 yıla kadar çıkan konut amortisman (geri dönüş) süreleri, iç piyasada yeniden 11-14 yıl aralığına geriledi.

• Avrupa'da Fiyatlar Katlandı: Yunanistan'da artan yoğun talep sonrası 150 bin avro bandındaki evlerin fiyatı kısa sürede 250 bin avroya yükseldi.

• Lüks Konutta 'Yok Satıyor' Dönemi: Markalı projelerde 1+1 daireler 18-25 milyon TL arasında alıcı bulurken, 3+1 ve 4+1 evler 100-150 milyon TL fiyatlarla lansman öncesi kapalı satışla tükeniyor.

• 2026 Satış Beklentisi: Gayrimenkul piyasasında rüzgarın iç piyasaya dönmesi ve kredi faizlerindeki düşüş beklentisiyle birlikte 2026 yılı için beklenen konut satış rekoru 1 milyon 750 bin adet.

KAYNAK: ANALİZ GAZETESİ/HAKAN ÖZBAY