2018’den beri var olan yabancıya satışta ‘eksperle değerleme’ uygulamasını 20 Eylül’den itibaren ‘yapay zekâ’ ile otomatik eksper atamasına çevirmiş ve 20 günde 500 milyon liralık satış ya iptal edilmiş ya da askıya alınmıştı. İşin bürokrat tarafı ‘500 milyon liralık yolsuzluğu önledik’ diye sevinirken, uzun süredir nakit sıkıntısı yaşanan sektörde yabancıya satışla gelen nakit akışı büyük darbe yemişti. Devlet de bu kadarlık satıştan (gerçekleşse) elde edebileceği vergiden mahrum olmuştu ama işin bu tarafı kimseyi ilgilendirmedi. Bu arada, 11 Kasım itibariyle bu uygulama nedeniyle iptal edilmiş ya da askıya alınmış satış tutarının en az 1,8 milyar lira olduğu belirtiliyor. 

Exper seçiminde ‘serbest uygulamaya’ dönülecek ama

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, konuyu sektör adına önce Cumhurbaşkanı Sayın Recep Tayyip Erdoğan’a sonra da Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Sayın Murat Kurum’a bizzat anlattı. Başkan Elmas, bulunan orta yolu şöyle özetliyor:

“Yabancıya konut satışında eksper zorunluluğu devam edecek ama 20 Eylül 2021’de başlayan otomatik eksper atamasından vazgeçilecek. Devlet de bundan sonra değerleme raporlarını görebilecek. Sayın Bakan ile (Murat Kurum) görüştük. Talimat verdi ancak Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi önceki uygulama için yeniden devreye almaları gerektiğini ileri sürdü, bekliyoruz.”

Vatandaşlık için gayrimenkul değer şartı ‘2018’de 250 bin dolara (yaklaşık 2,5 milyon TL) düşürüldüğünde’ yabancıya gayrimenkul satışında ‘eksper değerlemesi’ de kanunla uygulanmaya başlanmış, ancak ‘otomatik eksper ataması’ 20 Eylül 2021’de devreye girmişti. Başkan Elmas, ‘şimdilik istediğimizi aldık’ dese de ‘orta yol bulunmuş’ gibi olsa da sektör adına kaygısının sürdüğünü “Eğer, her şeye rağmen eksperler sektörün fiyatlarını yüzde 30-40 daha düşük değerlemede ısrar ederse sektör için sorun çözülmüş olmaz” diye vurguladı.      

Murat Kurum ne diyor?

Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un bu konudaki soruya yanıtı da “Bir hafta içinde eski sisteme dönülecek, eski sistem geçici olarak uygulamada kalacak. SPK ile birlikte yeni bir formül üzerinde çalışacağız” şeklinde oldu. Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal ise sektörün 20 Eylül’den beri yaklaşık 1,8 milyar liralık satışının ya askıya alındığını ya da iptal edildiğini belirtiyor ve görüşlerini şöyle özetliyor:

“Devlet, eksper marifetiyle gayrimenkulün değerini indirmeye biz yükseltmeye çalışıyoruz. Nasıl ki sanayimiz ihracatta kilogram değerini artırarak hem kendisinin hem de ülkenin kazancını artırmaya çalışıyorsa biz de gayrimenkulümüzü yabancıya daha yüksek fiyatla satarak hem biz hem ülkemiz daha çok kazansın istiyoruz. Değerlemeye hiç gerek yok. Biz bu uygulamaya kökten karşıyız.”

3-5 kötünün önünü almak için 3-5 bin şirket zan altında

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün duayen isimlerinden EYG Grup İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik’in de ne düşündüğünü soruyoruz, “Bakan Bey uğraşıyor ama çözüm de zor görünüyor. Görüşmeler olduğu halde her şey aynen devam ediyor, değişen bir şey yok. 3-5 tane kötü firmanın önünü almak için 3-5 bin sektör şirketini zan altına soktular bu arada birlerine de iş çıkardılar” diyor. Çelik, bu uygulamaların yabancıya konut satan sektörün önünü tamamen kapatabileceğini savunarak, “Ne gerek vardı bunlara? Kim neden hangi hakla benim liste fiyatımı yeniden değerleyecek” diye soruyor.

YABANCI ALIMI EN AZ YÜZDE 10 DÜŞTÜ

BOSS4 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş: “Yabancı müşterilerin en az yüzde 10’u geri çekildi. Müteahhitler de satışları iptal etmek zorunda kaldı. Bizim de inşaatı yeni projelerimizde yüzde 15-20 yabancı iptallerimiz var. Sistemden gelen eksper, daireleri sadece metrekare olarak değerlendiriyor. Oysa projelerde dairelerin değerini artıran birçok özellik var. Bu eksperlerin çoğu bankalarla çalışanlar ve değeri düşük göstermenin doğru olacağına inanıyorlar. Yabancı yatırımcılar başka ülkelere kayıyor, bu da döviz kaybına neden oluyor.”

DAİRELERİ İADE ALMAK ZORUNDA KALIYORUZ

İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İhsan Çulhalık: “Çözüm getirecek bir düzenleme yapılmazsa satışlar düşecek ve sektör ağır zarar görecek. Satışını yaptığımız daireleri iade almak zorunda kalıyoruz. İç talebin durduğu bir dönemde yabancıya yapılan satış çok çok kıymetlidir, bunu unutmamak gerekir.”

ÜLKE EKONOMİSİ KAYBEDİYOR

Bahaş Holding CEO’su Abdüssamet Bahadır: “Yabancıya gayrimenkul satışlarında mart ayından beri artan ivmeyle yılsonunda 50 bin adet satışı yakalayabilirdik. Ancak, ekspertiz sistemindeki bu düzenleme ciddi satış iptallerine neden oluyor. Müteahhitler hayal kırıklığı yaşıyor, ülke ekonomisi kaybediyor. Değerleme yöntemiyle ilgili acil çözüm oluşturulmalı. Aksi takdirde yılsonu hedeflere ulaşmamız imkânsız.”

İPTALLER YÜZDE 80'E ULAŞTI ZARAR KATLANDI

Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt: “Düzenleme, kötü niyetli işlemlere karşı yapıldı ancak birçok ekspertiz raporu, konutların satış değerini yüzde 40 düşük vermeye başladı. Her gün satışlar iptal oluyor. İptal oranı %80'e ulaştı. Bir an önce ekspertiz uygulamasının değiştirilmesi, yeni alternatifler üzerinde çalışılması lazım. Çözüm için acil hamle yapılmazsa, sektörün zararı katlanacak ve satışlar hızla düşecek.”

YABANCININ GÜVENİNİ KAYBEDİYORUZ

Golden Sign Kurucu Ortağı Gül Gül: “Bu uygulama, konut satışında en çok ihtiyaç duyulan güveni zedeledi. Raporlardaki değerle piyasa fiyatı arasında genellikle yüzde 45 değer farkı oluşuyor. Müşteri ile bir fiyat üzerinden anlaşıyoruz, sonra eksper geliyor satış iptal oluyor. Bu mutlaka düzelmeli. Şu anda 3 projede satış yapıyoruz. Normal şartlarda aylık ortalama 150 konut satarız yüzde 80’i yabancıya satılır.”