Türkiye’de inşaat sektörü son yıllarda büyük badireler atlattı. Bu yıl ise sektörde toparlanma var ama inşaat maliyetleri can sıkıyor. 2025’te ülkemiz inşaat sektöründe maliyetler belirgin şekilde yukarı yönlü değişim gösteren bir yıl oldu.
Döviz kurlarındaki dalgalanma, küresel tedarik zincirlerindeki sorunlar, gecikmeler ve hammadde fiyatlarının yükselmesi bunun en büyük nedeni. Fakat maliyetleri şekillendiren etkenler sadece bunlarla sınırlı değil. İşçilik maliyetlerinin artması, yasalardaki değişiklikler ve iklim değişikliği kaynaklı doğal olaylar da maliyetlerin artmasına neden oluyor.
Tüm bu faktörler bir araya gelince inşaat maliyeti hem metrekare başına hem de anahtar teslim daire olarak artıyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın hazırlamış olduğu ‘2025 Yapı Yaklaşık Birim Maliyeti’ raporu da bu artışı doğruluyor. Yayınlanan rapor, 2025’in başında inşaat maliyetlerinde oldukça geniş bir yelpaze olduğunu gösteriyor.
Öte yandan şehirden şehre belirgin maliyet farkı var. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi talebin yoğun olduğu büyükşehirlerde fiyatlar çok daha yukarıda. Bu şehirlerde işçi ücretlerinin artması, arsa bedelinin yüksek olması veya lojistik süreçlerin karmaşıklığı da fiyatları artırıyor. Kısacası inşaat maliyetlerinin artmasında tek bir unsur rol oynamıyor. İklimden enerjiye çalışandan arsa konumuna kadar bir dizi unsur var. Aşağıdaki tabloda 2025 yılı boyunca inşaat maliyetlerindeki dalgalanmaları görebilirsiniz:
İnşaat Maliyetini Etkileyen Temel Unsurlar
İnşaat maliyetini etkileyen birçok unsurdan bahsetmiştik. Bu unsurları detaylıca ele alalım:
Arsa ve Konum: Arsa olmazsa olmaz başlangıç maliyetlerindendir ve oldukça değişkendir. Konumunun merkeze yakın olması, altyapı uygunluğu, ulaşım ve sosyal imkanlar arsanın değerini artırır.
Malzeme Fiyatları: İnşa sürecinde kullanılan demir, çimento ve beton gibi temel yapı kur dalgalanmaları ve enerji maliyetleri gibi nedenlere bağlı olarak değişir. Bu da metrekare başına düşen maliyeti artırır. Üstelik malzeme fiyatları kaliteye göre artmaktadır.
Tedarik Süreci Problemleri: Politik ilişkiler, döviz kurundaki dalgalanmalar, ithalat maliyetleri veya lojistik problemler gibi durumlar tedarik sürecinde sorunların ortaya çıkmasına neden olabilir. Dolayısıyla hammadde, yapı malzeme ve proje maliyetleri artar.
İş Gücü: İş gücü önemli maliyet kalemlerinden biridir ve ücretleri bölgeden bölgeye değişir. Özellikle büyükşehirlerde yaşam maliyetleri daha yüksek olduğu için işçilerin talep ettiği ücretler de yüksektir. İlaveten ustalık derecesi ücret talebini artırır.
Proje ve Tasarım Maliyetleri: Konut inşasına başlamadan önce çizilmiş bir projeye ve yapı tasarımına ihtiyaç duyulur. Sadece proje ve tasarım çizme süreci değil hayata geçirme kısmı da maliyeti artırabilir. Örneğin; proje kapsamının genişlemesi, özel cephe kaplaması, dekoratif detaylar gibi tasarımsal detaylar istenmesi.
Ekonomik Koşullar: Maliyet girdileri genellikle USD veya EUR cinsinden fiyatlandırılmaktadır. Yani Türk Lirası’nın değer kaybetmesi giderlerin daha fazla artmasına neden olur.
Yasal Süreçler: Ruhsat ve denetim süreçleri başlangıçta maliyet hesaplamasına dahil edilmese de önünüze çıkacak maliyetlerdendir. Yapının imar planları, şehir planlama onayları, yapı denetimi için gerekli mercilere ücretler yatırmanız gerekir. Aksi takdirde binanız kaçak yapı olarak nitelendirilebilir.
İnşaat maliyetini etkileyen temel unsurlar
Lüks Konutlarda Maliyet Nasıl Değişiyor?
Lüks konut projelerinde, standart konutlara göre maliyet açısından belirgin farklar var. En büyük fark malzeme ve işçilik kalitesi. Lüks konutlarda parkelerden dış cephe kaplamasına, izolasyon ve kapı-pencere sistemlerinden ankastre ürünlerine kadar kullanılan malzemeler premium sınıf. Ek olarak ısıtma-soğutma sistemlerinde daha enerji verimli çözümler ya da akıllı ev otomasyonları gibi lüks ekstralar kullanılıyor. Bu durum da kaliteli işçilik ihtiyacını doğurur ve maliyet artar.
Tabii ki sadece malzeme ve işçilikle sınırlı değil. Geniş teraslar, büyük balkonlar, villa benzeri mimariler, özel cephe kaplamaları gibi mimari ve dekoratif detaylar da var. Bu detaylar maliyetin yukarı yönlü değişmesine neden oluyor.
Öte yandan lüks konutların konumları ve arsaları da etkili. Genelde daha prestijli semtlerde, manzaralı, denize yakın ya da şehir merkezine yakın önemli bölgelerde inşa ediliyorlar. Bu tarz bölgelerin arsa maliyeti, altyapı uygunluğu ve imar şartları daha pahalı oluyor.
İnşaat Maliyeti Hesaplama Aşamaları
Kaynakların ve bütçenin verimli kullanımı için inşaat maliyeti hesaplama önemlidir. Doğru hesaplama için birkaç aşama vardır. Bu aşamalar:
1. Temel Giderlerin Belirlenmesi
İlk adım, projenin konumlanacağı arsanın ve bu arsanın maliyetinin belirlenmesidir. Arsanın konumu, büyüklüğü ve altyapı uygunluğu detaylıca değerlendirilmelidir. Bu aşamada imar durumu, ruhsat ve altyapı durumu da değerlendirilmeli ve gerekli bütçe belirlenmelidir.
Daha sonra ise proje kapsamı belirlenmelidir. Yani yapının türü, büyüklüğü ya da kaç kat olacağı gibi yapısal özellikleri belirlenmelidir. Bu aşama, maliyet hesaplamalarının doğru bir temele dayanması için önemlidir.
Kullanılacak malzemeler, ekipmanlar ve gerçekleştirilecek tüm ince işler belirlenmelidir. Baştan doğru detaylandırma yapılmazsa inşaat sürecinde sorunlar ve ek kaynak giderleri oluşabilir.
2. Kaba İnşaat Maliyeti Hesaplama
İkinci aşamada temel, kolon, kiriş veya çatı gibi taşıyıcı sistemlerinin maliyeti hesaplanır. Hesaplama aşamasında yapının toplam metrekaresi belirlenir ve metrekare başına maliyet ile çarpılır. Bu aşamada tüm katların metrekaresinin hesaba katılması önemlidir. Beton, demir, kalıp, tuğla, izolasyon malzemeleri ve işçilik ücretleri bu aşamada hesaplanır.
Bu yıl demir ve çimento fiyatlarındaki dalgalanmalar ve tedarik sorunları maliyetleri ciddi oranda yukarı çekmektedir. Kaba inşaat sürecindeki maliyetler toplam maliyetin nerdeyse %40 ila %50’sine tekabül etmektedir.
3. İnce İnşaat Maliyeti Hesaplama
Kaba inşaat tamamlandıktan sonra devreye ince işçilik süreçleri girer. İnce işçilik binanın hazır hale getirilmesi için önemlidir. Bu aşamada Sıva, alçı, boya, kaplama, seramik, parke, iç kapılar, pencere doğramaları, elektrik tesisatı ve sıhhi tesisat gibi işlemler devreye girer. Bu aşamada malzeme kalitesi ve ustalığın kalitesi maliyeti etkiler.
Hesaplamaya başlamadan önce yapılacak tüm ince işçilikler ve kapsamlarının belirlenmesi gerekir.
Daha sonra her iş için gerekli malzeme miktarı belirlenir.
Daha sonra birim fiyat ve işçilik fiyatları belirlenmelidir. Doğru hesaplama için tüm detayların eksiksiz belirlenmesi gerekir.
Son olarak her iş için malzeme miktarı ile birim fiyatı çarpılarak toplam maliyet belirlenir.
4. Diğer Maliyetlerin Hesaplanması
Kaba ve ince işçilik dışında kalan, ancak toplam maliyeti doğrudan etkileyen işler vardır. Diğer aşamalara göre toplam maliyete etkisi daha azdır ama projenin başında hesaba dahil edilmesi önemlidir. Diğer işlerden bazıları:
2025’te 100 m² inşaat maliyeti ne kadar?
2025 yılında Türkiye’de 100 m² bir konutun inşaat maliyeti, kullanılacak malzemenin kalitesine, projenin konumuna, işçilik ücretlerine ve ruhsat gibi resmi giderlere göre değişiklik gösteriyor. Ortalama olarak anahtar teslim bir dairenin maliyeti 1.600.000 TL ile 1.900.000 TL arasında değişir.
İnşaat maliyeti metrekareye göre nasıl hesaplanır?
İnşaat maliyetini metrekareye göre hesaplamanın en yaygın yöntemi, toplam inşaat alanının birim metrekare maliyet bedeli ile çarpılması ile hesaplanır. Hesaplama yapılırken Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayınladığı birim metrekare maliyet bedeli dikkate alınmalıdır.
İnşaat maliyeti hangi kalemlerden oluşur?
Bir inşaatın toplam maliyetini oluşturan birkaç ana kalem vardır. Bunlar arasında arsa maliyeti, temel, kolon, kiriş, çatı, duvar gibi kaba inşaat işleri, sıva, boya, kaplama, zemin döşemesi, kapı-pencere, su ve elektrik tesisatı gibi ince işler yer alır. Bunların dışında ruhsat, imar harcı, denetim ve proje onay ücretleri, nakliye, şantiye kurulumu, iş güvenliği, enerji ve işçilik maliyetleri de vardır.
Betonarme mi, prefabrik mi daha düşük maliyetli?
Prefabrik yapılar, betonarme yapılara göre daha düşük maliyetlidir. Bunun temel nedeni, prefabrik sistemlerin fabrikada önceden üretilmesi, şantiyede montaj süresinin kısa olması ve işçilik ihtiyacının daha az olmasıdır. Betonarme yapılarda ise bu süreç daha uzun ve maliyetlidir.
İnşaat maliyetini düşürmek için nelere dikkat edilmeli?
İnşaat maliyetini düşürmek için doğru hesaplama yapmak ve kaynakları verimli bir şekilde kullanmak önemlidir. Buna ek olarak, mimari tasarımda gereksiz detaylardan kaçınmak, cephe ve iç mekanları işlevsel şekilde düzenlemek maliyeti düşürür.
KAYNAK: İNŞAAT DÜNYASI