Takdir edilen değerler yalnızca emlak vergisini etkilemekle kalmıyor, tapu harçlarını da etkiliyor. Hatta bu değerler bazı konut projelerindeki KDV oranlarını da etkiliyor.

2021 yılı, 2022 ila 2026 yılları arasında emlak vergisi için geçerli sayılacak arsa metrekare birim değerlerinin takdir edildiği bir sene oldu. Takdir komisyonları 30 Haziran 2021'e kadar fahiş takdirler gerçekleştirdi. Takdir edilen değerler muhtarlıklar aracılığıyla öğrenilebiliyor.

Bazı yerlerde 10 katına kadar yükseliş yaşandığı, bu fahiş takdirlere karşı vatandaşların dava açma hakkı bulunuyor.

Peki takdir edilen değerlerin etkisi nasıl mı?

2017'ye kadar konutlarda KDV oranına ilişkin geçerli olan düzenlemeye göre, net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı yüzde 1; bunu (yani 150 metrekareyi) geçen konutların tesliminde ise genel vergi oranı (yüzde 18) uygulanıyordu.

3/2/2017 tarihinde yürürlüğe alınan 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı kapsamında, net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlardan, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde lüks ya da birinci sınıf inşaat şeklinde yapılanlarda, yapı ruhsatının alındığı tarihte, konutun üzerine yapıldığı arsanın emlak vergisine esas arsa birim metrekare vergi değeri de KDV oranını etkilemeye başladı.

Buna göre, yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projelerinde, arsa birim metrekare vergi değeri;

1.000 TL’den düşük olan konutların tesliminde KDV oranı yüzde 1,

1.000 Türk Lirası ile 2.000 Türk Lirası (2.000 TL dahil) arasında olan konutların tesliminde yüzde 8,

2 bin TL’nin üzerinde olan konutların tesliminde ise yüzde 18 uygulanıyor.

Bu düzenlemenin gerçekleştirildiği 2017'den bugüne kadar konut KDV oranlarına esas alınan bu eşik değerlerde herhangi bir değişiklik olmadı. İlgili düzenlemede bu değerler için otomatik bir artış rejimi de tahmin edilmedi. Bu nedenle seneler geçtikçe bu değerler enflasyon karşısında erimeye başladı.

Buna karşılık, arsa birim metrekare vergi değerleri 2018-2021 senelerinde geçerli olmak üzere 2017 yılında takdir komisyonları tarafından yeniden belirlendi (yani esaslı bir şekilde artırıldı), 2019 ila 2021 yıllarında ise yeniden değerleme oranının yarısı kadar yükseltildi. 

Şimdi yeni bir takdir döneminin içindeyiz, gelecek seneden itibaren 4 sene süreyle geçerli olacak değerlerin kesinleşme süreci ortada. Bu dönemde de fahiş değerler görülüyor. Yani aradaki uçurum artıyor.

Özetle, arsa birim metrekare vergi değerlerinin karşılaştırıldığı değerler (1.000 ve 2.000 TL’ler) yerinde dururken, arsa birim metrekare vergi değerleri yükseldikçe yükseliyor. 

2017'de yukarıda bahsettiğim düzenleme yapıldığında yüzde 1 KDV oranı uygulanan konut sayısı bir hayli çoktu. Geçen zaman içinde 1.000 TL’nin altında arsa metrekare birim değeri bulunan konut sayısı çok azaldığı için konutta yüzde 1 oranı tarihe karışmak üzere, son artışlarla yüzde 8 de riskli durumda.

Çare nedir?

Takdir edilen arsa birim metrekare vergi değerlerinin düşük kalması amacıyla dava yoluyla sonuç alınabilir, fakat bunun probleme çözüm olabileceği düşünülmüyor.

Çare, bir Cumhurbaşkanı kararı ile arsa birim metrekare vergi değerlerinin karşılaştırıldığı 1.000 ve 2.000 TL tutarlarını en azından 5 senelik erimeyi telafi edecek şekilde önemli oranlarda yükseltmek olur. Hükûmet konutta düşük KDV oranlarının (yüzde 1 ve yüzde 8) sürmesini istiyorsa duruma derhal müdahalede bulunmalı. Ardından da bu değerlerin her sene yükselmesini sağlayacak bir mekanizma hazırlanmalı.

Bu düzenleme gerçekleştirilmezse, 2022 yılı başından itibaren birçok konut projesinde KDV oranları yüzde 8 ya da yüzde 18’e artar. Bu da konut fiyatlarını yükseltir.