Türkiye’de son dönemde revaçta olan bir uygulama var; hisseli arsa. Hisseli arsa bir gayrimenkulün tapu kaydında birden fazla kişi adına kayıtlı olması durumudur. Paylaşılan detaylara göre bu tür arsalarda, her hissedarın payı tapu üzerinde oran olarak belirtilir. Fakat çoğu zaman, arazinin hangi kısmının kime ait olduğu fiilen net değildir.

Yani hisseli arsa sahipleri, belirli bir metrekareyi değil, söz konusu arsanın tamamı üzerinde belirli bir payı temsil eden hakka sahiptir. Bu durum, özellikle yatırım amaçlı olarak gerçekleştirilen arsa alımlarında, hem fırsatları hem de riskleri barındırıyor.

Hisseli arsalar, tek tapulu arsalara göre daha uygun fiyatlı olsa da, diğer taraftan hukuki ve kullanım açısından dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktaları da beraberinde getiriyor. Özellikle ileride satış, yapılaşma ya da paylaşım aşamalarında hisseli arsa, önemli sorunlara neden olabiliyor.

Pek çok kişi tarafından merak edilen ve araştırılan hisseli arsa yatırımının, avantajları ve dezavantajları hakkında bilgiler veren İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, şunları dile getirdi: “Hisseli arsalar, daha düşük giriş maliyeti, gelişme potansiyeli olan yerlerde fırsat sunması ve uzun vadede değer artışı ihtimali sebebiyle avantajlar sunuyor. Fakat, hisseli arsaların satış sürecinin zor olması, yapılaşma için hissedar onayı gerekmesi ve hukuki anlaşmazlık riski gibi dezavantajları da mevcut.  Nitekim hisseli arsa yatırımları, kısa vadeli kazançtan ziyade, uzun vadeli ve sabırlı yatırımcılar için daha uygundur.”

Konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada pek çok kişi tarafından merak edilen ve araştırılan hisseli arsa alımının, tek tapulu arsaya göre çok daha dikkatli bir inceleme süreci gerektirdiğine değinen İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, ileride mağduriyetler yaşanmaması için dikkat edilmesi gereken temel konuları da anlattı.

 1-Hisseli arsanın tapu kaydı detaylı bir şekilde incelenmelidir: Hisse oranı, şerh, ipotek, haciz ya da kısıtlama olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Tapu kayıtlarında gözden kaçan küçük bir ayrıntı da, ileride büyük hukuki sorunlara nedenle olabilir. Bu sebeple, yatırım öncesinde konusunda uzman bir gayrimenkul danışmanından ve uzman bir hukukçudan destek alınması da güvenli bir adım şeklinde olacaktır.

 2-Diğer hissedarlar araştırılmalı: Hissedar sayısı çok fazla olan arsalar, ileride yönetilmesi zor yapılara da dönüşebilir. Hissedarların birbirleriyle olan ilişkileri ve uzlaşma kültürü, yatırımın geleceğini de doğrudan etkiler.

Özellikle, aile içi miras paylaşımından doğan hisseler, anlaşmazlık riskini de oldukça artırabilir.

3-Fiili kullanım durumu netleştirilmeli: Satın alınan hissenin, sahada fiilen hangi alanı kullandığının da mutlaka öğrenilmesi gerekiyor.

Kullanımın netleşmemesi, yatırımcıları; hem komşuluk sorunlarıyla hem de hukuki ihtilaflarla karşı karşıya bırakabilir. Bu sebeple, sahada gözlem yapmak ve mevcut hissedarlarla görüşmek de kritik önem taşıyor.

 4-İmar durumu sorgulanmalıdır: Hisseli arsalarda, yapı izni çoğu zaman tüm hissedarların onayına bağlı. İmar planındaki değişiklikler ya da kısıtlamalar, yatırımın değerini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle belediye kayıtlarının incelenmesi ve imar uzmanlarından görüş alınması gerekiyor.

5-Satış ve bölünme süreçleri hesaba katılmalı: İleride satmak ya da ifraz yaptırmak, tek tapulu arsalara göre daha uzun sürebilir.

Söz konusu bu sürecin uzaması da, yatırımcıya zaman ve maliyet de kaybettirebilir. Ayrıca, hissedarların söz konusu bu satışa onay vermemesi, yatırımın likiditesini ciddi bir şekilde kısıtlayabilir.