Ali amca gelir ve tapusunu verir. Oğlum bizim bu binayı yıksak yerine nasıl bir inşaat oluyor diye sorar.

Şimdi sırasıyla izlenmesi gereken adımları yazacağım ve terimleri açıklayacağım.

Öncelikle hesaplarımızı yaparken uymamız gereken yönetmelik Tip imar yönetmeliğidir. Eğer inşaat mühendisi, mimar veya bu işlere meraklı birisiyseniz bu yönetmeliği dikkatlice okuyun. Bu yönetmelik İmar Kanunu’na göre hazırlanmıştır ve tüm Türkiye’de geçerlidir. Hâl böyle olunca bir sürü sıkıntıyı beraberinde getiriyor. Niye mi?
Anadolu’nun bir mahallesindeki bir arsayla, İstanbul’un çok değerli yerindeki bir arsa için aynı şartlar geçerli olur mu? Tabii ki olmaz. Bu yüzden Plan notları diye bir şey çıkmış. Tip imar yönetmeliğinin bir çok yerinde özel konularda ” ilgili belediye yetkilidir” diye bir ifade kullanılmış.

Bir kaç örnek verelim;

• H/2 arka bahçe mesafesini temin etmek şartı ile bina derinliğini (40.00) m. ye çıkarmaya ilgili idare yetkilidir.
• Fazla meyilli ve tehlike arzeden yerlerde uygulanacak şekli takdire Belediye yetkilidir.

Ama en önemli madde şu:

Madde 3 – İmar Planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, (Değişik ibare:RG-1/6/2013-28664) ilgili idare yetkilidir.

Yani plan notları: Belediyenin Tip İmar Yönetmeliği dışına çıkmadan kendince aldığı kurallardır diyebiliriz. Her belediyede farklı farklıdır. Örnek olarak: Kadıköy belediyesi plan notları

Şimdi gelelim hesap yapmaya.

Elimizdeki bilgiler şunlar: 3315 Ada / 98Parsel

http://webgis.kadikoy.bel.tr/imardurumu/index.aspx  sitesine girip Ada/parsel’i giriyoruz ve karşımıza şu sayfa çıkıyor.

Gördüğünüz gibi, köşe başında bir arsaymış.
Öncelikle şunu belirteyim: Net hesap yapmak istiyorsanız belediyeye gidip imar durumu almalısınız. Çünkü sistem size bu arsayı autocad veya netcad formatında vermiyor. Bu yüzden net ölçü alamıyoruz. Örneğin bu arsanın kadıpaşa sokağa bakan cephesinde arsanın ufak bir kısmı yola girmiş. Bu ufak kısmın belediyeye bedelsiz terk edilmesi gerekiyor.  İmar durumu alırsak arsanın köşe noktalarının koordinatlarını veriyorlar. Bu sayede net alanı ve cephe uzunluklarını öğrenmiş oluyoruz.

Arsanın kaç m² olduğu bazı belediyelerin imar durumu belgelerinde yazıyor ama bazıları da yazmıyor, kadıköy gibi.
Bu arsanın m²’sini öğrenmek için http://webgis.kadikoy.bel.tr/keos/ sitesine girelim ve arama kısmına 3315/98 yazın. Arsamız 1479,98 m² imiş.
Üstteki yola terk kısmına gelince, zannediyorum 10 m² kadar bir terk alanımız var. Belirttiğim gibi: bunu bedelsiz terk ediyoruz. Bu alanı terk etmeden ruhsat alamıyoruz.

Terk ettiğimiz alanlardan sonra 1470m² kaldığını varsayalım ve devam edelim.

İmar durumundaki KAKS kısmına bakıldığında 2,07 olduğu görülür.

Yani yapılacak inşaat alanı = 1470*2,07= 3042,9 m²

tip imar yönetmeliğinde şöyle bir madde var:

“Bulunduğu katın emsale dahil alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler emsale dahil edilmez.”

Yani diyor ki; Balkonları, kat bahçelerini, yangın koridorunu, bina hollerini, sahanlıklar, merdivenler emsale dahil değildir ve bu alanlar maksimum (3042,9*0,20) m² kadar olabilir.

Bir de TAKS’a dahil edilmeyen alanlar var:

“trafolar,  yangın merdivenleri veya müstakil yangın merdiveni olmayan yapılarda yangın merdiveni olarak kullanılan bina merdivenlerinden biri,  temele kadar inen toprağa dayalı asansör boşlukları,  ışıklıklar,  şaft bacaları taban alanına dahil edilmez.”

Yani işler okulda öğretildiği gibi : 1000m² arsamız varsa, kaks’da 2 ise 2000m² inşaat yapılır şeklinde olmuyor .Neyse, şimdi binayı maksimum ne kadarlık bir alana kurabiliyoruz ona bakalım. Bizi sınırlayan 2 şey var;

1. İmar durumunda verilen taks (0,35). Bizim arsamız 1470m² * 0,35=514,5m²
2. Yola bakan cephelerden 5m çekileceğiz, arka bahçelerden de 4m çekileceğiz. Bu çekme mesafeleri de imar durumunda belirtiliyor zaten. Çekme yaptıktan sonra diyelim ki geriye kalan arsa 400m², o zaman 400m²’den fazla kuramazsın.

Biz yoldan 5’er mt, arkadan da 4’er mt çekildiğimizde 514,5m²’den küçük olmadığını varsayarak devam edelim.

Tamamen varsayımlardan oluşan bir tahmin yapalım.

Bir kat brüt 400m² olsun, katta 4 daire olsun ve 1 daire brüt 100m² olsun.

Öncelikle Taks’a dahil olmayan alanları düşelim;
Yangın merdiveni = 12m²
Yangın Güvenlik holü = 6m²
Şaft boşlukları = 5m²
2 tane asansör = 8m²
Toplam= 31m²

Yönetmelik bize kat alanının %20 fazlasını da yapabilirsin demişti ya, şimdi o %20’nin ne kadar olduğunu hesaplayalım.

%20 kullanma hakkı = [(Kat brüt alanı-taks’a dahil olmayan alanlar)/1,2]*0,2
= [(400-31)/1,2]*0,2 = 61,5m²

%20’ye dahil alanlar
Merdiven= 6m²
Kat holü= 17m²
Bir de balkon kalıyor geriye. Balkon için 61,5-(6+17)=38,5m² hakkımız kalıyor.
Piyasada işler şöyle yürüyor, o balkonu dairenin içine oda gibi yapıyoruz, pencere kenarını da cam balkon yapıyoruz. İskandan sonra orayı odaya çeviriyoruz.

Şimdi kat emsalini hesaplayalım: (brüt alan-taks’a girmeyen alan)/1,2 = (400-31)/1,20= 307,50m²

Yani bizim 400m² brüt katımız var ama emsal alanımız 307,50m².

Toplam emsal alanımız: 3042,9m²’ ydi.
3042,9/303,33 = 9,89kat

Ufak tefek düzenlemelerle bunu 10 normal kat şeklinde yaparız.

9 normal kat yapıp arta kalan m²’yi de dubleks yaparız. Emsal olduğu için istediğimiz gibi oynayabiliriz m²’lerle. İmar durumuna bakınca h’serbest’ zaten.

Toplam inşaat alanını hesaplayalım: 10kat dairemiz var, 1 kat 400m² yani 4000m² brüt alan var, aşağıya da 500m²’den 2 kat bodrum yapalım otopark-sığınak vs için =5000m² inşaat yapar.(Emsal alanımız 3042m²’ydi.)
Not: Bodrum emsale dahil değil, istenildiği kadar bodrum kat yapılabilir ama bodrum katın tapusu yoktur.