Türkiye'de uygun fiyatlı konutlar için arsa maliyetlerinin düşmesi gerektiğine dikkat çeken inşaat sektörü, dünyanın 10'uncu büyük ekonomisi olma hedefi ile inşaatta değer yaratma bağlantısını kurmada zayıf kalıyor. 

Bosch İnşaat VE Konut Konferansı, Türkiye’de gayrimenkul geliştirme alanında yaşanmakta olan sıkışıklığın analizini yapmaya ve bunun çözüm yollarını önermeye çalıştı. Tablo son derece açık. İstanbul İnşaatçılar Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, bu tabloyu, “Barınma ihtiyacının karşılanması toplumun gelir seviyesine bağlı. Ülkemizdeki konut ihtiyacı olan kesimin yüzde 85’inin gelir seviyesi orta ve altıdır” diye açıklıyor. Durbakayım, bu kesimdeki karı koca iki kişi çalışan ailenin toplam gelirlerinin minimum 6 bin lira seviyesinde ve konut için ayırabilecekleri aylık asgari miktarın 2 bin lira civarında olacağı varsayımı ile üretimde arsa girdisinin metrekare başına 500 ila bin lira arasında olması gerektiğini söylüyor.

İç pazarı etkilemek için düşük arsa maliyeti ile ucuz konut hedefleniyor

Fortune Türkiye adına moderatörlüğünü yaptığım Sektörün Geleceğine Dair Önemli Analizler konulu panelin katılımcılarından Yiğit İDK Group Yönetim Kurulu Başkan Vekili Önder Yiğit ise başka bir dinamiğin konut almak için uygun zamanı yarattığına işaret ediyor. Yiğit, inşaat sektöründeki maliyet artışlarının henüz satış fiyatlarına yansıtılamadığma dikkat çekiyor. Euro ve dolar kurunda yaşanan hızlı yükselişlerin başta demir çelik olmak üzere inşaat malzemelerinin fiyatlarında ciddi oranlarda artışa neden olduğunu ifade eden Önder Yiğit, 21 Eylül 20l6’da çıkan 5544 sayılı kanun sonrası mesleki yeterlilik belgesine sahip kalifiye eleman bulma zorluğunun da inşaat maliyetlerini artırdığını söylüyor. Maliyetleri artıran tüm bu etkenlere karşın inşaat sektörünün satış fiyatlarını yükseltmediğini ifade eden Yiğit, “2016 yılma göre maliyetlerimiz ortalama yüzde 30 civarında arttı. Ancak uzun süredir ekonominin dinamosu özelliğinde olan sektörümüz, biraz da ekonomiye güç vermek adına bu artışları fiyatlara yansıtmadı.

Bu nedenle konut almanın, gayrimenkule yatırım yapmanın tam zamanı olduğunu düşünüyorum” şeklinde konuşuyor.

Anlaşıldığı kadarıyla konut ve gayrimenkul satışında pahalı algısının hakim olduğu bir pazarda satış için ucuzluk algısı yaratmak ya da fiyatların artacağı mesajını vermek, gayrimenkul sektörünün asıl yönelimini oluşturuyor. Bu şekilde fırsat algısı yaratılmaya çalışılıyor. Arsa fiyatlarının daha düşük olduğu Anadolu’da satış oranları daha yüksek olsa da büyük metrekareye olan ilgi ve 5+1’lerin İstanbul’daki 2+1 fiyatına satıldığı bir denge piyasayı belirliyor. Seha Yapı Genel Müdürü İskender Uslu, diğer bir soruna “Bizim gibi markalı konut üreticileri için belirli ölçekteki arsaları şehir merkezinde bulma olanağı bulunmadığından yeni genişleme alanlarının üretilmesi önem arz ediyor. Buradaki imarlı arsa arzında ciddi anlamda daralma var” sözleriyle işaret ediyor. Arsanın kıt kaynağa dönüşmesinin fiyatlarda yükselmeye neden olduğu iktisadın temel gereceklerinden biri.

Ancak bütün bu açıklamalar, Türkiye’nin nasıl bir yeni hikaye yaratarak gayrimenkule yeni bir şekil vermesi gerektiği sorusunu yanıtlamıyor. Dünyaya bakınca Miami’nin, arka bahçesindeki Panama’nın gelişen ekonomisiyle ateşlenen konut ve ofisleri; San Fransisco’da kiraların iyice yükselmesinin ardından Berlin’in startup’lara kucak açarak benzer bir tema yaratması; Paris’te Le Defense’m ikinci Dünya Savaşı’nda yerle bir olan bir bölgede yer üstünde trafik olmayan sessiz bir yerleşim olarak cazibesine benzer bir tema Türkiye için şu anda geçerli değil.

Gayrimenkul için Strateji Platformu Başkanı Hakan Gümüş, “Gayrimenkul sektörünün ihtiyacı olan, uluslararası kurumsal finansmanın sağlanabilmesi için paradigma değişimine ihtiyacımız var. Yabancı ülkelerdeki emlak fuarlarında büyük stantlar açarak, büyük kurumsal finans kaynaklarını ülkemize getiremeyeceğimiz aşikar. Bu maksatla, uluslararası alanda çalışmak üzere gayrimenkul lobi grubu oluşturulması gereklidir” sözleriyle Türkiye’nin hikaye yaratma ihtiyacının bir diğer boyutuna değiniyor. Gümüş, büyük veri ve analitik gibi teknolojik araçların kullanılmasının strateji, mevzuat ve lobiye eklenmesiyle inşaat sektörünün Türkiye’ye gelmek için bekleyen fonları çekmesinin kolaylaşacağını söylüyor.

Türkiye’nin gayrimenkuldeki tıkanıklığı aşmak için panelistlerin dile getirdiği doğruları bir strateji potasında eritmesi gerekiyor.