Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon riskli bağımsız bölüm bulunuyor. Bunların yaklaşık 600 bininin acil dönüşüme ihtiyaç duyduğu belirtilirken, milyonlarca hak sahibini ilgilendiren dönüşüm sürecinde ekonomik paylaşımın nasıl yapılacağı da kritik hale geliyor.
TÜİK’in Ağustos 2026 verileri de yapılaşmanın ölçeğini ortaya koydu. Buna göre 2026’nın ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların yüzde 71,1’ini iki veya daha fazla daireli konut yapıları oluşturdu.
Gayrimenkul değerleme uzmanlarına göre dönüşüm görüşmelerindeki anlaşmazlıkların önemli bir bölümü, mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin değerlerinin birbirinden farklı olmasından kaynaklanıyor.
Bir dairenin bulunduğu kat, cephesi, metrekaresi, aldığı gün ışığı, manzarası ve kullanım özellikleri fiyat üzerinde doğrudan etkili olabiliyor. Bu nedenle aynı binadaki tüm dairelere tek bir değer üzerinden yaklaşılması, bazı hak sahiplerinin yeni projedeki payının adil olmadığı düşüncesine kapılmasına yol açabiliyor.
ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kemal Cem Onursal, dönüşümde güvenin sağlanabilmesi için değer tespitinin hangi kriterlerle yapıldığının açık biçimde ortaya konulması gerektiğini belirtti.
Onursal’a göre mevcut taşınmazların değerlerinin ayrıntılı biçimde hesaplanması ve yeni projedeki paylaşımın objektif ölçütlere bağlanması, hak sahipleri arasındaki uzlaşmayı kolaylaştırabilir.
Binlerce veri dijital ortamda kontrol ediliyor
Kentsel dönüşüm projelerinin büyümesiyle birlikte değerleme sürecinde dijital sistemlerden de yararlanılıyor. Çok sayıda tapu, imar kaydı, ruhsat ve saha bilgisinin aynı anda değerlendirilmesi amacıyla farklı yazılımlar devreye alınıyor.
ARGE Gayrimenkul Değerleme de değerleme süreçlerinde Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi (SADES) platformunu kullanıyor.
Sistem dört temel bileşen üzerinden çalışıyor. SADES Değer, bölgesel verileri ve yapay zekâ algoritmalarını kullanarak uzmanlara referans değer tahminleri sunarken; SADES Vira tapu, imar ve ruhsat gibi belgelerdeki olası tutarsızlıkları belirliyor.
SADES 360 ile değerleme uzmanları sahadaki taşınmazları dijital olarak kayıt altına alıp üç boyutlu kat planları oluşturabiliyor. SADES Radar ise hazırlanan raporları kontrol ederek eksik veya birbiriyle uyuşmayan verilerin rapor tamamlanmadan önce tespit edilmesine yardımcı oluyor.
Uzmanlara göre bu teknolojiler, değerleme uzmanının yerini almak yerine karar sürecindeki veri analizini hızlandırmayı ve hataların azaltılmasını amaçlıyor.
Kentsel dönüşümde teknik olarak sağlam bir binanın ortaya çıkarılması kadar, hak sahiplerinin “payım adil belirlendi” diyebilmesi de sürecin tamamlanması açısından belirleyici hale geliyor