Müteahhitler Federasyonu Başkanı ve İzmir Ticaret Odası Yönetim Kurulu Üyesi İsmail Kahraman, sektördeki gelişmeleri değerlendirirken Yeni Evim Konut Kampanyası ile ilgili fikirlerini beyan etti. Müteahhitlerden ekspertiz değerinin yüzde 5’i oranında kesinti yapıldığını belirten Kahraman, bu kesintinin kullandırılan kredi miktarı üzerinden yapılmasını talep etti. Kahraman ayrıca enflasyon muhasebesi yapılmadığı için yüksek vergilerle karşılaşan müteahhitlerin kampanyaya katılmadığını ifade etti.

Müfed başkanı Kahraman sektördeki son durumla ilgili şu değerlendirmelerde bulundu:

SEKTÖR DARALDI

2022 yılının sektör açısından genel bir değerlendirmesini yapar mısınız?

Pandemiyle birlikte inşaat sektöründe önemli bir daralma söz konusu oldu. 2020/21 yıllarında kısmen bir hareketlenme olsa da fahiş fiyat artışları nedeniyle müteahhitler proje üretmekte zorlandı. 2022 Kasım ayı Tüik verilerine göre bir önceki yıla oranla satışlarda % 40'lık bir düşüş var. Çünkü vatandaşın da alım gücü düştü. İnşaat sektörü ekonomiye istihdama katkısı ve 250 alt sektörü tetiklemesi ile ülkemizin önemli sektörlerinin basında geliyor, fahiş derecede artan inşaat malzemeleri ve arsa fiyatlarının aşırı yükselmesi sektörün daralmasına neden oldu.

1.500 TL OLAN M2 MALİYETİ 10 BİN TL’YE ÇIKTI

Türkiye’de son dönemde yaşanan enflasyonist ortamından barınma ihtiyacına olan etkilerini değerlendirir misiniz?

Enflasyonun artması, arsaların ve inşaatın girdi maliyetlerini ve dolayısıyla da konut fiyatlarını çok artırdı. Bu durum da sıfır konutta olan üretimin azalmasına neden oldu. Barınma herkesin temel ihtiyacı. Aslında konut talebi devam ediyor. İzmir büyük kentlerden yurt içi ve  yurtdışından göç alıyor, insanlar evleniyor. kentlerimizin yüzde 65’i dönüşüme muhtaç talep bitmez fakat arz sorunu var inşaat m2 birim maliyeti son iki yılda yaklaşık 1.500 TL’den 10.000 TL’ye çıktı. Bu maliyetler üzerine arsa payını ilave ettiğimizde m2 birim maliyeti 20 bin TL üzerine çıkıyor ki buda stantart diyeceğimiz konutlar için geçerli rakamlar.

MÜTEAHHİTLER ELİNİ TAŞIN ALTINA KOYMAYA HAZIR

Sürece İzmir özelinde baktığımızda; deprem sonrasında yaşanan yerinde dönüşüm süreci, geniş arazi bulmakta yaşanan zorluklar ve enflasyonist ortam ile sıkıntının daha fazla hissedildiğini görüyoruz. Bu konuda şehir özelindeki çözüm önerileriniz nedir?

İzmir’in çok önemli bir deprem gerçeği var. Yapı stoğu da eski. Neredeyse kentin yüzde 60’ı depreme dayanıksız binalardan oluşuyor. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı riskli alanların dönüşümü kanunu ile birlikte bir çok bina yıkılarak yerine yenisi yapılmış. Yani kentsel dönüşüm değil bina yenilemesi yapılmıştır.  Burada en önemli konu kentsel dönüşümün planlı bir şekilde ada bazlı olarak kent geneline uygulanması olacaktır. Emsal artışları olmadan dönüşüm mümkün gözükmüyor. Plansız bir dönüşüme müsaade etmemek gerekiyor. Şehrin bütüncül olarak planlanması donuşum alanlarında emsal artışları ile desteklenmesi İzmir’e yakışan, çağdaş ve sağlıklı bir kentsel dönüşümün Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı,  yerel yönetimler ve özel sektör ile birlikte hayata geçirilmesi gerekiyor. 2020 yılında yasadığımız deprem sonrası maalesef istediğimiz düzeyde bir dönüşüm gerçekleştiremedik. Vatandaşlarımız hala az ve orta riskli binalarda yasamaya devam ediyor. Hiç bir vatandaşımız riskli yapılarda oturmak istemez. Dolayısıyla bu konuda reel ve doğru çözümler üretmek gerekmektedir. Müteahhitler olarak biz elimizi taşın altına koymaya hazırız. Burada önemli olan girdi maliyetlerinin kontrol altına alınması ve bürokrattık engellerin ortadan kalkmasıdır.

KAMU ELİYLE ARSA ÜRETİLMESİ ŞART

Sektörün yaşadığı diğer sorunlar ve sizin bu konudaki çözüm önerileriniz nedir?

İstihdama ve ülke ekonomisine katkısıyla lokomotif sektör olan inşaat sektörünün önünün açılması ülkemiz için de çok önemli. Konut fiyatlarındaki artışın önemli bir sebebi de arsa maliyetidir. Ürettiğimiz her bir konutun en az yüzde 50 arsa payı bulunmaktadır. Yanı 1 milyona mal edilen bir konutun 1 milyon da arsa payı bulunmaktadır. Bu oran çok yüksek. Şehir merkezlerinde arsa kalmadığı için fiyatlar aşırı arttı. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve yerel yönetimler eliyle arsa üretilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Orman vasfını yitirmiş tarım yapılamayan alanların kamu ve özel sektör desteği ile öncelikle büyük şehirlere kazandırılması gerekiyor. Bu alanların şehircilik ve planlama kriterlerine uygun planlanarak yeni alanlar kazandırmamız gerekiyor. Burada üretilecek olan arsaların halka arz edilmesi ile arsa payı oranları yaklaşık yüzde 25 düşer. Bu da vatandaşın konut sahibi olması acısından oldukça önemli bir katkı olacaktır.

KONUT KAMPANYASINDA 2 ÖNEMLİ SORUN

Konut talebi konusunda önümüzdeki dönemde piyasada bir fiyat istikrarın oluşacağını düşünüyor musunuz? Piyasalara yönelik öngörüleriniz nedir?

Demin de bahsettiğim gibi konut bir ihtiyaç. Günümüzde mecburen ötelenen bu ihtiyacın bir şekilde giderilmesi gerekiyor. Yeni Evim kampanyasının ikinci eller içinde geçerli olması vatandaşlar adına faydalı olacaktır. Yeni konut üretimindeki düşüş ev fiyatlarını yükseltti. İnsanlar kiralık konutlara yöneldi. Şimdi aynı sorun kiralık konut fiyatlarında da yaşanıyor. Eğer enflasyon dizginlenmezse üretim maliyetleri de artacağı için bu durumda fiyatların artması da devam edecek.

Bu anlamda Bakanlarımızın açıkladığı Yeni Evim paketi faydalı bulduğumuz bir sistem. Konut faizlerinin yüksek olması dolayısıyla konut satışlarında en önemli sorun krediye ulaşmaktaydı. Örnek verecek olursak, bugün yüzde 10 peşinat ile İzmir’de üst limitin 3 milyon TL olması alım gücünü biraz daha artıracak. Bu paketle birlikte, konut üretimine başlayacak olan müteahhitler de artık harekete geçebilir. Bu kampanyayla denetim mekanizması da oluşturularak çeşitli spekülasyonlara izin verilmeyecek. Malzeme ve girdi maliyetlerinde artış olmadıkça konut fiyatlarının artışıyla ilgili fırsatçılık yapılmayacağını düşünüyorum. Açıklanan bu kampanya sektöre ve vatandaşlara bir nefes aldıracak. Orta gelirli vatandaşlar için açıklanan konut kampanyasında tespit ettiğimiz 2 önemli sorun var. Birincisi alınacak olan konutun ekspertiz rakamı üzerinden müteahhitten yüzde 5 kesinti yapılması. Burada i adil olan çekilecek kredi miktarı üzerinden yüzde 5 kesinti olmasıdır. İkinci bir konu ise bu proje kapsamında enflasyon muhasebesi talebimizdir. Geçmiş yıllarda almış olduğumuz arsanın fiyatı enflasyon nedeni ile 4-5 kat artmış fakat bunu maliyete yansıtmayan müteahhitler yüksek kredi kullandıramıyor. Kullandırması halinde yüksek vergi ile karsı karsıya kalacağı endişeyle konut kampanyasına dahil olmaktan imtina ediyor. Türkiye geneline baktığımızda aynı sorun ile karsı karsıyayız şu ana kadar kampanya müracaat 8 bin civarında ve beklentinin çok altında kaldı. Bu sorunların çözülmesi vatandasın konuta erişimini arttıracaktır.

FİNANSMANIN EŞİT PAYLAŞTIRILMASI GEREKİYOR

Üretim maliyetlerindeki artış özellikle yeni konut yapımındaki hızı düşürdü. Birçok proje bekleme dönemi yaşıyor. Olan projelerdeki fiyatlarının yüksekliği piyasalarda “bekle-gör” mantığını beraberinde getirdi. Bu süreç ne kadar sürdürülebilir?

Fiyat artışı konusunda önünü göremeyen müteahhitler için yeni projeye başlamak artık risk barındırıyor. Artık fahiş fiyat artışlara nedeniyle başladığımız projeleri tamamlamak için ek destekler açıklandı Geçmişte yapılan kredi garanti fonu (KGF) çalışması ve daha önce de uygulanan tamamlama kredileri vardı. Buna benzer destekler yeni yılda devreye alınmaya başlandı. Ama bu tamamlama kredileri çıktığı gün itibariyle bitti deniyor. Kaynakların büyük-küçük firma demeden eşit paylaştırılması lazım. Girdi maliyetlerini artıran inşaat malzeme fiyatlarının da ilgili makamlar tarafından etkin bir şekilde sonuç odaklı takip edilmesini istiyoruz.