Satış Çözümleri kurucusu, Motto Turkey Yönetim Kurulu üyesi Soner Keleş, İstanbul’da yükselen ev fiyatlarında yabancı talebinin etkisinin toplumda algılandığı kadar yüksek olmadığını, hızla artan inşaat maliyetleri ve arsa stoklarında yaşanan daralmanın ev fiyatlarına olumsuz yönde yansıdığını belirtti. İşte Soner Keleş'in o değerlendirmesi...

Geçtiğimiz yıl Türkiye’de gerçekleşen 1,5 milyon adetlik konut satışının sadece %3,8 i yabancılara yapılan konut satışları olarak gerçekleşti. Türkiye’de artan konut fiyatlarında sınırlı sayıda konut satın alan yabancıların ülke genelinde ev fiyatlarını yukarıya doğu çektiği ve konut stoklarını azalttığı değerlendirmesi doğru bir yaklaşım olmamaktadır. Yabancılar tarafından ilgi gören İstanbul, Antalya gibi illerin bazı ilçeleri haricinde ev fiyatlarında yaşanan yükselişin temelinde inşaat maliyetlerindeki artış neden olmaktadır.   

İstanbul özelinde baktığımızda geçtiğimiz yıl en çok konut satışın yapıldığı ve iç pazarda talep gören ilk 10 ilçe arasında yer alan Pendik, Sancaktepe, Ümraniye, Maltepe ve Bahçelievler gibi semtlerde yabancıya konut satışının daha az kaldığı ancak bu bölgelerde de İstanbul’un diğer ilçelerinde de olduğu gibi ev fiyatlarının neredeyse iki katına çıktığı görüldü. Yabancıların İstanbul’da yoğun ilgi gösterdikleri Esenyurt, Beylikdüzü ve Kağıthane gibi ilçelerde konut fiyatlarını yukarıya doğru çektiği bu bölgelerdeki yeni projelerin ve arzın ağırlıkta yabancı piyasalara pazarlandığı görüldü. Tuik verilerine göre İstanbul genelinde geçtiğimiz yıl satılan 276 bin konutun yüzde 9,5 i yabancılar tarafından satın alındı. Bu değerler İstanbul’da hızla artan konut fiyatlarında yabancı etkisinin sınırlı kaldığını gösterdi. 

Temelde ikinci el piyasalarda geçtiğimiz yılın sonunda döviz kurlarında yaşanan ani dalgalanmalar ve neticesinde yükselen konut fiyatlarının döviz düştükten sonra azalmadığı görüldü. Diğer taraftan artan inşaat maliyetleri arzın azalmasına ve konut fiyatlarının yükselmesine neden oluyor. Dünyada artan emtia fiyatları, tedarik sorunu, yüksek döviz fiyatları nedeniyle ithalatın pahalılaşması, maliyet artışında etkili oluyor. İnşaat sektöründe 2020 yılı ağustos ayından sonra hızlanan maliyet artışları demir ve çimentoya yapılan zamlarla daha da yükseliyor. Özellikle döviz fiyatlarına, faiz ve enflasyon oranına bağlı olarak, tüm inşaat girdilerinde, önemli fiyat artışları gözlenmektedir. Bu artışlar doğal olarak aynı oranda inşaat sektörü girdilerine ve maliyetlere yansımaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun açıkladığı Ocak ayı verilerine göre; inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre yüzde 15,24 bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 79,91 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 10,12, işçilik endeksi%33,83 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 98,20, işçilik endeksi yüzde 41,02 arttı. Diğer taraftan büyük şehirlerde inşaat yapılacak arsa stoklarının da azalması konut fiyatlarını artıran bir başka unsur. Yaşanan arsa sıkıntısı ve var olan arsaların pahalılığı nedeniyle inşaat firmalarının konut satış fiyatları da yükselmektedir.

Bu noktada mevcutta tamamlanmış oturuma hazır konut stoklarının, önümüzdeki dönemde inşa edileceklere göre daha uygun fiyatlı kaldığı kaçınılmazdır. Konut kredisi faizleri yüksek olsa da henüz yeteri kadar artış görmemiş projeler ve konutlardaki fiyat fırsatlarını değerlendirmekte fayda vardır.