Merkez Bankası'nın faiz indirimi sonrası yatırımcıların rotası yeniden şekilleniyor. Klasik yatırım araçlarının cazibesini yitirdiği bu dönemde gayrimenkul yatırım fonları (GYF), profesyonel yönetimi ve şeffaf yapısıyla dikkat çekiyor. Son yaşanan konkordato süreci bile yatırımcıyı mağdur etmeden atlatıldı. Bu fonlar, artık büyük sermaye gerektirmeden gayrimenkule ortak olmanın en risksiz yollarından biri olarak öne çıkıyor. Dünya Gazetesi Yazarı Ufuk Korcan, hem değer artışı hem de düzenli kira geliri sunan bu fonların, son dönemde zorlu sınavlardan da başarıyla geçtiğini vurgulayan bir yazı kaleme aldı. İşte o yazı:

“Merkez Bankası’ndan beklenen faiz indirim kararı geldi. 24 Temmuz’daki Para Politikası Kurulu (PPK) toplantısında politika faizi 300 baz puan düşürülerek yüzde 43’e çekildi.

Faiz indi mi, yatırımcı hemen düşünmeye başlar: “Peki şimdi ne yapacağız?” Tam da bu noktadayız. Yüksek faiz dönemi yavaş yavaş yerini indirimlere bırakıyor. Genel beklenti faiz indirimlerinin gelecek toplantılarda devam edeceği yönünde. Yıl sonuna kadar faiz indirimi devam eder, yüzde 30-35 bandına gelir diyenlerin sayısı oldukça fazla. Üstelik küresel ya da yerel büyük bir kriz yaşanmazsa, bu gevşeme sürecinin 2026’da da devam etmesi sürpriz olmayacak.

Peki yatırımcı ne yapacak?

Faizler düştüğünde ilk akla gelen elbette borsa olur. Ancak borsa, çalkantılı bir deniz gibidir. Büyük kazançların yanında büyük kayıplar da mümkün. Yani riski yüksek. Klasik Türk yatırımcısının vazgeçilmezi gayrimenkul desen orda da başka bir sorun var: Erişilebilirlik. Fiyatlar öyle bir noktaya geldi ki, elinde birikimi olan bile artık “Bir ev alayım da kiraya veririm” diyemiyor kolay kolay. Ayrıca likit değil. Yani istediğiniz zaman satıp, nakde dönemiyor­sunuz. Üstelik getirisi son dönemde enflasyonun altında. Belirsizliklerin ya­tırım aracı altın ise tarihi zirvesinde. Mevduat desen hem faiz cazibesini yitiriyor hem de stopaj yüzde 17.5’e çktı.

Profesyoneller yönetiyor

Ama bir yol daha var: Gayrimenkul yatırım fonlarını (GYF)…

Hemen “O da nereden çıktı?” demeyin. Aslında GYF’ler, girişim sermayesi yatırım fonlarıyla (GSYF) birlikte 2014’te Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlendi ve hayatımıza girdi. GYF’lerin sunduğu model basit ama etkili: Doğrudan bir taşınmaz almıyorsunuz, ama onun gelirine ve değer artışına ortak oluyorsunuz. Yani sermayenizle bir AVM’ye, bir konut projesine ya da bir ofis binasına paydaş oluyor­sunuz.

Üstelik tüm bunlar profesyonel fon yöneticileri tarafından yürütülüyor ve SPK denetiminde. GYF’leri anlatırken, aynı zamanda sermaye piyasalarımızdaki bu yeni yatırım modelinin stres testinden nasıl başarıyla geçtiğinin güzel bir örneğini de paylaşmak istiyorum. Bursa’nın merkezindeki 85 bin metrekare kiralanabilir alana sahip Down­town AVM, Türkiye’nin en büyük karma projelerinden biri. Down­town AVM’nin kiralanabilir alanı ise size yukarda bahsettiğim GYF’lerin en büyüğü olan Down­town AVM GYF’nin varlık portfö­yünde bulunuyor. RePie Portföy tarafından yönetilen bu fon, Tür­kiye’nin en çok yatırımcıya sahip GYF’si durumda.

Ocak 2023’te ilk ihracı yapılan Downtown AVM GYF, 2024 yıl sonu itibarıyla yüzde 193.9’luk geti­ri sağladı. Üstelik yatırımcının kazancı sadece değer artışıyla sınırlı değil. Fonun elde ettiği kira gelirle­ri, temettü olarak yatırımcılara dağıtılıyor. Yani fon büyüyor, siz de kazanıyorsunuz. Kabaca 500 bin TL yatıran biri, yılda ortalama 50 bin TL kira geliri elde ediyor.

Buraya kadar her şey normal. Ancak gayrimenkulde dolaylı ortaklık modeli olan bu yeni yatı­rım aracının stres testi burada başlıyor. Haziran ayında Down­town AVM’nin yüklenicisi olan Atış Yapı, konkordato ilan etti. Normal şartlarda yatırımcının paniklemesi, mağdur haberlerinin çıkması beklenirdi. Ama bunların hiçbiri olmadı. Neden? Çünkü, AVM’nin tapusu ve yönetimi doğrudan yatırımcıların yatırım yaptıkları fona ait. Yani AVM’nin sahibi RePie Portföy’ün yönetti­ği bu GYF. AVM çalışmaya devam ediyor. Kiracılar yerinde. Gelir akışı sürüyor. Fon düzenli ola­rak 6 ayda bir bağımsız değerleme firmaları tarafından raporla­nıyor. Şeffaf, denetimli, disiplinli bir sistem.

Son 5 yılın en çok kazandıranları

GYF’ler uzun vadeli fonlar. Bu perspektiften son 5 yılda TEFAS verilerine göre en çok değer kaza­nan GYF’lere bakarsak, ilk sırada Albaraka Portföy’ün yatırımcısına yüzde 781 bin 943 kazandıran Metropol GYF’si yer alıyor. İkinci sırada ise Tera Portföy’ün değeri 5 yılda yüzde 569 bin175 artan Alfa Konut Katılım GYF’si geli­yor. Üçüncü sırada yer alan RePie Portföy’ün Milenyum GYF’si ise, 5 yılda yatırımcısına yüzde 103 bin 353 kazandırmış durumda. Sonuç olarak, yatırımcı için sağlam ama erişilmesi güç bir alan olan gayrimenkul artık daha ulaşılabilir. GYF’ler sayesinde, bü­yük sermaye gerektirmeden profesyonel şekilde işleyen bir yapının parçası oluyorsunuz. Ne kiracıyla uğraşmanız gerekiyor ne tapu işlemleriyle. Ama geli­rinden pay alıyorsunuz. Hem de strese girmeden…”