Türkiye'de ve dünyada pandemi süreci ile birlikte yaşam alanlarının önemi daha da arttı. Kapanma dönemlerinde evlerinde uzun süreler vakit geçiren, işleri ve çocuklarının eğitimi evlere taşınan insanların yaşam alanlarından beklentileri de değişti. Ekonomist'ten Levent Gökmen Demircileri'in haberine göre; artık hemen herkes daha geniş, balkonu ya da bahçesi olan evleri tercih ediyor. Büyük şehirlerde bunalanların bir kısmı da Ege ve Akdeniz Bölgesi'ndeki sayfiyelere taşındı. Pandemide taşınmaların, yer değiştirmelerin artması, piyasaya sunulan yeni konut arzının azalması ve geçtiğimiz yıl kamu bankalarınca düzenlenen faiz indirimi kampanyasının etkisiyle hareketlenen konut piyasasında başta sayfiyeler olmak üzere birçok kentte konut fiyatları ile kiralar arttı. 

Fiyat artışının dört sebebi

1.Kamu bankalarınca geçen yıl uygulanan faiz indirimi kampanyasıyla satılık konut stokunun azalması. 
2.Artan inşaat maliyetleri ve pandemi nedeniyle yeni konut üretiminin talebin altında kalması. 
3.Kentsel dönüşümle yıkılan bina sayısının artması ile oluşan kiralık talebinin artması. 
4.Pandemide işlerin ve eğitimin eve taşınmasıyla insanların konut taleplerinin değişmesiyle ev değiştirmelerin artması.

DEĞİŞİM ORANLARI

Evlenme, boşanma, yeni eve çıkma gibi sebeplerle ülkemizde her sene bir milyon adetlik yeni konut talebi meydana gelirken arzın almasıyla piyasanın dengesi bozulmuş durumda. Bu gerçekten yola çıkarak Endeksacom'un  yaptığı 81 ilde 2019, 2020, 2021 yıllarında konut metrekare satış fiyatları ile konut metrekare kiralarındaki değişimi içeren araştırmasıyla Türkiye ev piyasasını mercek altına aldık. İstanbul'dan İzmir'e, Edirne'den Hakkari'ye kadar Türkiye'nin tüm illerini kapsayan araştırma, kentlerdeki birinci el ve ikinci el konutların metrekare satış ve metrekare kira fiyatlarının ortalamasının (medyanlarının) alınmasıyla elde edilen verileri ve 2020-2021 yılları arasındaki yüzdelik değişimi ortaya koyuyor.

EN ÇOK ARTIŞ AYDIN'DA

Endeksa araştırmasının sonuçlarına göre, 2020-2021 döneminde Türkiye genelinde konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 29,7, kira fiyatı artışı ise yüzde 16,7 olarak gerçekleşti. Bu dönemde konut metrekare satış fiyatları en çok artan il yüzde 54,5 ile Aydın olurken, onu yüzde 51,3'lük artışla Muğla takip etti. İl genelinde 9 bin 280 TL/metrekare ortalama satış fiyatı ile Muğla en yüksek metrekare satış fiyatına sahip kent oldu. 20202021 döneminde TL/metrekare satış fiyatlarındaki değişim incelendiğinde İstanbul'da yüzde 24,8, İzmir'de yüzde 30,4, Ankara'da yüzde 22,1, Antalya'da yüzde 40,8'lik yükseliş yaşandı.Türkiye genelinde Hakkari, yüzde 3,7'lik düşüşle konut metrekare fiyatlarının düştüğü tek il oldu. Konut kiralarındaki 2020-2021 arası yıllık TL/metrekare değer artışı incelendiğinde ise yüzde 89,2'lik artışla Muğla lider olurken, ortalama metrekare kiraları 43,8 TL'ye ulaştı. Muş, yüzde 87,1'lik kira artışı ile ikinci sıraya oturdu. Hakkari yüzde 54,6'lık kira artışı ile dikkat çekti. İstanbul'da yüzde 24,9, İzmir'de yüzde 20,4, Ankara'da yüzde 11, Antalya'da ise yüzde 15,1'lik artış gözleniyor..

YAPI RUHSATLARINDA YÜKSELİŞ

Önümüzdeki dönemde konut kredi faizlerinin düşürülmesi ile ilgili bir beklenti ve arzın giderek azalması gibi nedenlerle konut metrekare fiyatlarında ve kiralarda artış eğiliminin devam etmesi beklentisi bulunuyor. Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, pandemi ile değişen yaşam koşullarının ülkemizde yeni konut talebini artırdığını söylüyor. Bu dönemde valil. bölgelerdeki müstakil konutlar ile daha büyük balkonlu ve hatta bahçe katı gibi konut tiplerinin öne çıktığına işaret eden Öğüt, geçtiğimiz yıl haziran ayında yapılan enflasyonun altında cazip konut kredisi kampanyasının da konut satış fiyatlarının artmasına sebep olduğunu vurguluyor. Öğüt, stok sıkıntısı, artan maliyetler ve artan talep etkisiyle konut değer artışı devam ettiğini, oran düşse de artışın devam edeceğini öngördüklerini söylüyor. Konut satış fiyatlarını etkileyen bir diğer önemli faktör ise yeni konut üretiminin yavaşlaması. Öğüt, yeni konut üretim maliyetlerinin artması ile üretimin yavaşladığını, düşen stoklarla birlikte fiyatların arttığına işaret ediyor. Son yıllarda verilen yapı ruhsatı sayılarına dikkat çeken Öğüt, "2017'de 1,4 milyon adet daire için yapı ruhsatı verilmişken, 2018'de yüzde 52,4 düşüşle 669 bin 165 adet, 2019'da ise tekrar yüzde 51,4 düşüşle 325 bin adet yapı ruhsatı verildi. Bu yılın ilk üç ayinda belediyelerce verilen yapı ruhsatlarının daire sayısı bir önceki yıla göre yüzde 105,6 arttı" diye konuşuyor.

ARTIŞ SÜRER Mİ?

Yaklaşık 1,5 yıldır içinde bulunduğumuz pandemi sürecinde özellikle orta ölçekli inşaat şirketleri çalışmalarını erteledi. Anadolu'da, az nüfuslu bölgelerde yeni inşaatların azalması ve 2020 yılı yaz aylarında gerçekleşen banka kredi faiz oranı kampanyalarından dolayı konut fiyatlarındaki yüksek artışlar kiralık konutlara olan talebi artırdı. Talebin artmasına paralel olarak kira fiyatlarında yükselişler görüldü. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, fiyatların yeni projeler hareketlenmedikçe aşağı inmeyeceğine, yeni konutlar devreye girmezse, bir süre sonra tekrar yukarı seyredeceğine dikkat çekiyor. Üniversitelerin açılış döneminde tekrar bir hareketlenme yaşanmasının kira fiyatlarina yukari bir ivme getirme ihtimaline de vurgu yapılıyor. Sektörü eski ve yeni binalardaki dinamikler olarak incelemek gerekiyor. Çünkü ülke genelinde belli aralıklarla yaşanan depremler, insanlara çürük yapıları hatırlatıcı bir unsur oluyor. Bu nedenle eski binalarda yer alan dairelerin kira bedellerinin sabit kalacağı hatta bir miktar düşüşe geçebileceğine dikkat çekiliyor.

ARZ AÇIĞI OLUŞTU

Satış fiyatlarına bağlı olarak kira fiyatlarının da artışı normal ancak kira fiyatlarında yaşanan anormal yükselişin sebebi arz eksikliği olarak gösteriliyor. Pandemi nedeniyle ertelenen tayinler, korkudan insanların taşınma gibi kararlarını ertelemesi nedeniyle kiralık evlerde arz açığı oluştu. Bu sebeple hemen hemen tüm bölgelerde kira fiyatları normalin üzerinde bir artış sergiledi. Emel Akbaş, gayrimenkul bu artışın hala en makul olduğu, artışların krizden dolayı en az şekilde yansıtılabildiği yatırım araçlarından biri olduğunu belirtiyor. Emel Akbaş, "Tüketiciler detaylı araştırma yaparak son altı aylık dönemde hangi bölgenin ne kadar fiyat artışı sergilediğini, ilgilendikleri gayrimenkulün fiyat değişimini inceleyerek en makul değişimi yakaladıklarında yapacakları gayrimenkul yatırımından mutlaka kazançlı çıkacaklardır" diyor.

SATIŞLAR İKİNCİ ELE KAYDI

Yeni konut inşaatının yavaşlaması, insanların devam eden projelerin bitmesine olan güveninin azalması sebebiyle konut satışlarında talep ikinci el konuta kaymış durumda. Öyle ki ikinci el konut satışları bu yılki toplam satışların yüzde 70'ini oluşturdu. Hepsiemlak Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, pandeminin yoğun etkisiyle yeni alanlara ihtiyaç doğduğunu ve bunun da taşınmaları ve fiyat artışını beraberinde getirdiğini söylüyor.

Tandoğan, "Bu süreç devam ettiği sürece özellikle şehirlerin merkezlerinde, sahile ya da doğaya yürüme mesafesinde olan semtlerinde fiyatların artmaya devam edeceğini söyleyebiliriz. Ancak elbette ki aynı hızda bir artıştan bahsetmiyoruz" diye konuştu. Hepsiemlak verilerine göre, satılık ev aramalarında en çok aratılan iller arasında yüzde 22 ile Ayükselnkara  ilk sırada geliyor. Ankara'yı yüzde 20 ile İstanbul, İzmir, Antalya, Balıkesir, Bursa, Muğla, Aydın, Hatay ve Eskişehir takip ediyor. Kiralık konutlarda ise en çok arama yapılan iller İstanbul, Ankara, İzmir, Balıkesir, Antalya, Hatay, Konya, Aydın, Gaziantep, Bursa olarak sıralanıyor.

Arazi maliyetlerindeki yükseliş, demir ve betona gelen zamlar inşaat maliyetlerinin yükselmesine neden oluyor. İnşaat şirketlerinin ekonomik zorluklar nedeniyle kullandıkları kredilerin faizlerinin yüksek olması da inşaat yapım maliyetlerini olumsuz etkiliyor. Bu durum da konut fiyatlarının yükselmesini tetikliyor.

DEPREM RİSKİ TETİKLİYOR

Agra Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen de konut fiyatlarındaki yükselişte inşaat malzemelerindeki fiyat artışı, ekonomideki belirsizlikler, döviz kurunun ve faiz oranlarının aşırı yükselmesinin etkili olduğunu söylüyor.

Kira fiyatlarının yükselmesinin nedenlerin başında ise deprem riski nedeniyle eski binalarda oturmak istemeyenlerin daha dayanıklı ve yeni binaları tercih etmeleri gösteriliyor. Ayrıca kentsel dönüşümde yıkılan binalarda yaşayanların inşaatların bitmesine kadar olan sürede kiralık daire arayışları, pandeminin yavaşlamasıyla okulların açılması da kiralık daire arayışını artırıp fiyatların yükselmesine etken oldu. Pandemide yaşam şekillerinin değişmesi, işlerin evlere taşınması ve yeşili bol alanların tercih edilmesi bu ihtiyaçları karşılayan bölgelerin daha da değerlenmesi, buralardaki binaların kiralarının artması sonucunu doğurdu.

Konut fiyatlarının yükselişe geçmesinin en büyük sebeplerinin başında kentsel dönüşüm sürecinin yavaşlaması nedeniyle piyasaya yeni konut arz edilmemesi geliyor. Geçtiğimiz yıl konut kredi faizlerinin düşmesi nedeniyle elde bulunan konut stoklarının tükenmesi ve merkezlerde yeni inşa edilen konut bulunmaması da konut fiyatlarını arttırdı.

KENTSEL DÖNÜŞÜM ETKİSİ

AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı ve Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkan Yardımcısı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, "Beklenen İstanbul depremi ve sağlam olmayan binaların henüz yüzde 20'sinin yenilenmesi nedeniyle inşaat piyasası zaman zaman ekonomik nedenler ve döviz kurunun sürekli değişmesinden dolayı yavaşlamasına rağmen her zaman canlılığını koruyacaktır" diye konuştu. Erkurtoğlu, önümüzdeki dönemde yeni konut inşaatlarında bir artış yaşanabileceğini de sözlerine ekliyor.