Ancak mahkeme, her dosyada bu gerekçenin gerçekten haklı ve önemli olup olmadığını ayrıca inceleyecek.
Kira hukukunda geniş yankı uyandıran yeni Yargıtay kararı, ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda “süre dolmadı” savunmasının tek başına yeterli olmayacağını ortaya koydu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3126 Esas ve 2025/4810 Karar sayılı ilamında, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen “önemli sebeple olağanüstü fesih” hükmünün konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanabileceğini değerlendirdi. Karar, 12 Mart 2026 tarihli ve 33194 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.
Dosyaya konu olayda kiraya veren, 25 Nisan 2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesini, öngörülemeyen önemli nedenler sebebiyle feshettiğini ileri sürerek tahliye talebinde bulundu. İlk derece mahkemesi ise kiralananın konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olduğu gerekçesiyle, TBK 331 kapsamında olağanüstü fesih yoluna gidilemeyeceği kanaatiyle davayı reddetti.
Süreç daha sonra Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu ile Yargıtay’a taşındı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, alt mahkemenin yorumunu isabetli bulmadı ve TBK 331’de yer alan hükmün, sözleşme belirli ya da belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kiraları dahil kira ilişkilerinde uygulanabileceğini vurguladı. Daire, bu nedenle ilk derece mahkemesi kararını kanun yararına bozdu.
Karar, sosyal medyada ileri sürüldüğü gibi “ev sahibi isterse kiracıyı hemen çıkarabilir” anlamına gelmiyor. Yargıtay’ın çizdiği çerçeve, otomatik tahliyeden çok, mahkemenin artık “sözleşme süresi bitmedi” gerekçesiyle talebi doğrudan reddedemeyeceği yönünde. Bundan sonra hâkim, ev sahibi ya da kiracının öne sürdüğü “çekilmezlik” nedeninin gerçekten ağır, haklı ve somut bir sebep olup olmadığını ayrıntılı biçimde değerlendirmek zorunda kalacak.
Bu yönüyle karar, kira hukukunda yeni bir kapı aralıyor. Özellikle taraflar arasındaki ilişkinin ciddi biçimde bozulduğu, sözleşmenin sürmesinin bir taraf için katlanılamaz hale geldiği iddialarında, mahkemelerin artık daha içerikli bir inceleme yapması beklenecek. Kararın hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından bundan sonraki uyuşmazlıklarda sıkça dayanak gösterilmesi bekleniyor.