Başta İstanbul ve büyük iller olmak üzere Türkiye’de konut sorunu büyüyor. Konut piyasasında “erişilebilirlik” giderek kaybolurken, sektörün gündemindeki en kritik başlık da yeni projeler. Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, mevcut satış hızıyla sıfır konut stokunun yalnızca 2-3 aylık seviyeye indiğini belirterek, “Konut artık ulaşılmaz bir noktada. Bu düğümü çözmek için kamu, özel sektör ve STK’ların bir araya geleceği bir Konut Politikası Platformu kurulması artık bir tercih değil, zorunluluktur” dedi. Neşecan Çekici, GYODER Yönetim Kurulu üyeleri Yağmur Yaşar, Burak Kutluğ ve Tevfik Eraslan da bulunduğu toplantıda sektörü değerlendirdi.
Arsa maliyeti çözülmeden erişilebilir konut konuşulamaz
Çekici’nin işaret ettiği temel problem, maliyet kompozisyonunun giderek arsa lehine bozulması. “Arsa maliyeti, toplam konut maliyetinin yüzde 50’sine ulaşıyor” diyen Çekici, büyükşehirlerde bazı bölgelerde kat karşılığı oranlarının yüzde 70’lere kadar çıkabildiğini vurguladı. Türkiye’de her üç konuttan birinin İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa’da satıldığını hatırlatan Çekici’ye göre, yüksek arsa maliyetleri hem yeni üretimi zorluyor hem de konutu orta sınıf için erişilmez hale getiriyor. GYODER Başkanı, “Sosyal konut devletimizin işi. Bugünkü arsa maliyetleriyle özel sektörün sosyal konut yapabilmesi mümkün değil. Biz ancak erişilebilir konut üretebilecek durumdayız” sözleriyle, kavramların da netleştirilmesi gerektiğine dikkat çekti.
GYODER’in önerdiği model
Çekici’nin önerdiği çözüm paketi, kamu elindeki arsaların uzun vadeli tahsis veya kira modeliyle özel sektöre açılması ve üretimin kamu–özel iş birliği mantığıyla seri hale getirilmesi üzerine kurulu. “Gelişmiş ülkelerde kamu arsaları bu şekilde özel sektöre açılıyor, bu nedenle arsa maliyeti ortalama yüzde 20’lerde kalıyor” diyen Çekici, Türkiye’de de benzer bir çerçevenin kurulabileceğini savundu. Önerinin bir diğer ayağı ise, “yap-işlet-devret” mantığıyla bireysel değil kamusal kiraya veren bir yapının oluşturulması. Çekici’ye göre bu yapı, hem kiracı-ev sahibi gerilimlerini azaltacak hem de arsa maliyetinden kaynaklanan fark devreye girmediği için kiraları yarı yarıya düşürebilecek.
Finansman tarafında da “devlete yük olmadan” ilerlenebileceğini söyleyen Çekici, sermaye piyasası enstrümanları dahil farklı senaryolar üzerinde çalıştıklarını belirterek, “Devletten bir tek şey istiyoruz, o da arsa” dedi. Modelin karşılığında ise kiralık konut üretimi, kentsel dönüşüm ve sosyal yükümlülüklerin tanımlanması gerektiğini ifade etti.
Üç ayaklı yapı
Çekici, konut krizinin kısa vadeli müdahalelerle değil, 10 yıllık bir politika setiyle yönetilebileceğini vurguladı. Bu politikanın “üç ayağı” olduğunu belirten Çekici, çerçeveyi de şöyle özetledi: “Sermaye piyasaları temelli üretici finansmanı oluşturulmalı, uzun vadeli ve erişilebilir konut kredisi modelleri geliştirilmeli ve kamu arsaları üzerinden maliyet düşürücü iş birlikleri gerçekleştirilmeli”
TOKİ’nin bugüne kadar 1 milyon 740 bin konutu teslim ettiğini, 280 bin konutun inşasının sürdüğünü hatırlatan Çekici, “TOKİ’nin yanı sıra özel sektörün de nasıl işin içine girebileceğini konuşmalıyız. Arsa, finansman, tasarım, konut tipleri net olarak planlanmalı” dedi.
Konut yatırım aracı, krediye erişim sağlanmalı
GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ ise 2026 için daha dengeli bir döneme işaret ederek, faizlerdeki düşüş eğiliminin sektörü destekleyebileceğini söyledi. Ancak Kutluğ’a göre asıl sorun faizden ziyade BDDK kredi sınırlamaları. Mevcut düzenlemelerin talebi ağırlıklı olarak “oturum amaçlı” yönlendirdiğini, buna karşın ikinci ve yatırım amaçlı konut alımında krediye erişimin ciddi biçimde daraldığını belirtti. Kutluğ, “Konut yatırım aracı olarak görülmezse, üreticilerin arz tarafında ne kadar iştahlı olabileceği tartışmalı” diyerek, arzın canlanması için yatırım amaçlı alımlarda finansmana erişimin yeniden tartışılması gerektiğini savundu. Ayrıca geçtiğimiz yıl Türklerin yurt dışında 2,4 milyar dolarlık konut yatırımı yaptığına dikkat çekerek, bu kaynağın yurt içine yönlendirilebilmesi için kredi kanallarının genişletilmesi gerektiğini dile getirdi. Kutluğ, “Yıllık 800 bin–1 milyon yeni konuta ihtiyaç var” hatırlatmasını da yaptı.
İkinci el satışları inceleniyor
GYODER, 2025’te 1,7 milyon adetle kırılan konut satış rekorunun bileşenlerini anlamak için “veri laboratuvarı”nı devreye aldı. Çekici ve ekibinin ilk tespitleri, yeni proje üretiminin motivasyon kaybıyla yavaşlaması, yatırım amaçlı alıcıların piyasadan çekilmesi ve “erişilebilir konut” ile “sosyal konut” kavramlarının karışması olarak sıralandı. Ayrıca ipotekli satış oranının bir dönem yüzde 40’lara kadar çıktığı, sonrasında yüzde 14’lere indiği hatırlatılarak bu kırılmanın da analiz edileceği belirtildi. Çekici, sıkışıklığın yalnızca Türkiye’ye özgü olmadığını vurgulayarak, Avrupa Parlamentosu’nun Aralık 2025’te gündeme aldığı “Avrupa Erişilebilir Konut Planı”na dikkat çekti. Çekici’nin paylaştığı verilere göre Avrupa’da 2013-2025 döneminde konut fiyatları yüzde 60, kiralar yüzde 20 arttı, gençlerin konuta erişimi zorlaştı ve 2029’a kadar 375 milyar dolarlık finansman desteği gündeme geldi.
Gayrimenkul sertifikası
Sektörde yeni yatırım aracı olarak öne çıkan gayrimenkul sertifikaları için de değerlendirmede bulunan Çekici, modelin henüz geniş yatırımcı tabanına ulaşmadığını ancak zamanla dengesini bulacağını söyledi.
Rehber olacağız
GYODER, kentsel dönüşüm sürecinde rehberlik rolünü büyütecek bir adım da atıyor. Çekici, “Kentsel Dönüşümde Sıra Sizde, Rehberlik GYODER’de” sloganıyla bir okuryazarlık seferberliği başlatacaklarını, eğitim ve bilgilendirme faaliyetleriyle bilgi eksikliği ve uygulamadaki komplikasyonların azaltılmasını hedeflediklerini açıkladı.