2025 yazı, Türkiye’nin büyük şehirlerinde konut piyasasının yönünü yeniden çiziyor. Özellikle İzmir’de son bir ayda 1+1 dairelere yönelik yoğun talep, fiyatları hızla yukarı çekmeye başladı. Sahibindex Haziran raporuna göre şehirde satılık konutların metrekare fiyatı bir önceki yıla göre %31’in üzerine çıktı. Ortalama metrekare fiyatı 43 bin TL’yi aşarken, bazı bölgelerde bu rakam 50 bin TL’ye yaklaşıyor.
Fiyat artışında başı çekenler ise küçük metrajlı daireler. Ulaşımı kolay, merkezi ya da sahil bölgelerine yakın konumda olan 1+1 ve 2+1 dairelerde yatırımcı ve kiracı talebi birleşmiş durumda. Bu da hem satış fiyatlarını hem de kira bedellerini yukarı çekiyor. Yaz sonuna kadar 1+1 dairelerde toplam artışın %25 ila %30 arasında olması bekleniyor.
Kiralık piyasası da hareketli. Öğrenci ve dijital göçebe etkisiyle İzmir’de 1+1 kiralık dairelerde 25 ila 40 bin TL arasında değişen rakamlar artık olağan hale gelmiş durumda. Özellikle Bornova, Karşıyaka ve Bayraklı gibi ilçeler bu hareketliliğin merkezinde.
İstanbul’da ise piyasada temkinli bir iyimserlik hakim. Ortalama metrekare fiyatı 50 bin TL’yi bulsa da, yüksek faiz oranları ve daralan kredi erişimi nedeniyle alıcılar kararlarını erteliyor. Buna rağmen ulaşım projeleriyle öne çıkan bölgelerde – özellikle Arnavutköy ve Tuzla hattında – yatırım hareketliliği gözlemleniyor.
Ankara cephesinde ise tablo daha hızlı bir yükselişe işaret ediyor. Metrekare fiyatı 30 bin TL’ye yaklaşan başkentte, yıllık fiyat artışı %35’i aşmış durumda. Memur nüfusu ve öğrenci talebiyle canlı kalan piyasada, yaz aylarında fiyatların daha da yükselmesi bekleniyor.
Türkiye genelinde konut satışları da bu yükselişi destekliyor. 2025’in ilk 5 ayında toplam 584 bin konut satıldı. Faizlerdeki kademeli düşüş ipotekli satışları artırsa da, barınma krizinin çözümüne yönelik somut adımlar hâlâ bekleniyor.
İzmir’in emlak piyasasında bu yazın yıldızı küçük daireler. Talep yüksek, arz ise sınırlı. Bu da hem yatırımcıyı hem de kiracıyı hızla hareket etmeye zorluyor. Şehirde barınma maliyetleri yükselirken, 2025 yazı konut piyasasında "küçük metrekare büyük değer" dönemine işaret ediyor.
Yatırım için: İzmir'de küçük metrajlı, ulaşım aksına yakın projeler; İstanbul’da çevreyolu/metrobüs hatlarına yakın arazi ve projeler; Ankara’da dönüşüm bölgeleri ve öğrenci yaşam alanları öne çıkıyor.
Kiraya gelir: Ankara ve İzmir'de kira getiri çarpanları istikrarlı; İstanbul’da getiri daha düşük, ancak uzun vadede değer artışı yüksek.
İstanbul
* Sahibindex verilerine göre satılık konut m² fiyatları yıllık %26,7, ortalama 50 000 TL/m²
* TCMB Endeksi nominal yıllık artış %32,6, aylık +%2,7
* Yeni projelerde yabancılara satış hareketlense de genel yabancıya satış düşüş eğilimi var.
* Arnavutköy gibi ulaşım gelişen ilçelerde fiyatlar dengeli şekilde yükselebilir; faiz yüksek, alım gücü sınırlı.
Ankara
* Sahibindex’e göre m² fiyatları yıllık %35,9 artışla önde; m² fiyatı ~29 303 TL
* TCMB Endeksi yıllık nominal +%41,4; aylık +%3,8.
* Yapı ruhsat verileri yoğun, ancak arz üretimde yavaşlama riski var.
* Faiz indirimi ve kamu çalışanı + öğrenci nüfusu piyasayı canlı tutuyor.
* GYODER zirvesine göre yeni finansman modelleri gündemde.
Analizler: Yapay Zeka tarafından oluşturuldu.