ABD konut piyasası, son 15 yılın en ağır yapısal kilitlenmesini yaşıyor. Verilere yansıyan 10 milyon konutluk arz açığı, ekonomik bir gösterge olmanın ötesine geçerek barınma güvenliğini tehdit eden sistemik bir krize dönüştü. Piyasanın bu sert tablo karşısında neden tepkisiz kaldığı ise derin bir kırılmaya işaret ediyor.
Bu devasa açığın kökenleri, 2008 yılındaki finansal çöküşten sonra inşaat sektörünün bir türlü eski dinamizmine kavuşamamasına dayanıyor. Geçtiğimiz 15 yıl boyunca nüfus artışı ve hane halkı oluşumu hız kesmeden devam ederken, konut üretimi bu talebin çok gerisinde kaldı; adeta piyasa her yıl biraz daha kan kaybetti. Bugün karşımızda duran 10 milyonluk eksik, bir yıllık bir hatanın değil, 10 yılı aşkın süredir biriken ve artık sürdürülemez hale gelen üretim yetersizliğinin faturasıdır. Müteahhitlerin risk iştahının azalması ve büyük sermayenin mevcut stokları toplaması, sokaktaki vatandaşın erişebileceği taze konut arzının damarlarını tamamen tıkadı.
Katı imar yasaları ve yerel bürokrasi inşaat süreçlerini imkansız kılıyor
Yeni konut üretiminin önündeki en büyük engellerden biri de yerel yönetimlerin uyguladığı, artık çağın gerisinde kalmış katı imar regülasyonlarıdır. Birçok eyalette müstakil ev projelerinin onaylanması için gereken bürokratik süreçler ve maliyetli çevresel standartlar, inşaatçıları daha temel aşamasındayken pes etme noktasına getiriyor. Bir evin inşaat maliyetinin neredeyse dörtte birinin sadece yasal izinler ve vergilerle oluşması, arzın neden talebe yetişemediğini net bir şekilde ortaya koyuyor. Bu durum, piyasada konut kıtlığına yol açarken, elindeki sınırlı imkanla ev sahibi olmaya çalışan orta sınıfın önüne aşılması imkansız bir bürokrasi barajı inşa ediyor.
Finansal baskılar ve yüksek faiz oranları piyasadaki döngüyü tamamen kilitledi
Konut miktarındaki fiziksel eksikliğe bir de ekonomik darboğaz eklendiğinde, krizin boyutu daha da korkutucu bir hal alıyor. Enflasyonla mücadele kapsamında artırılan faiz oranları, mortgage maliyetlerini son 20 yılın zirvesine taşıyarak potansiyel alıcıları piyasadan tamamen dışladı. Evini satıp yeni bir yere geçmek isteyen mevcut mülk sahipleri de düşük faizli eski kredilerini kaybetmemek için yerlerinden kıpırdamayınca, ikinci el piyasasındaki stoklar da kurudu. Hem üretim tarafındaki maliyetlerin uçuşu hem de finansman kanallarının tıkanması, ABD konut piyasasını kendi içinde hapsolmuş, çıkış yolu bulamayan statik bir yapıya dönüştürdü.
Yapısal reformlar gerçekleşmeden piyasada gerçek bir dengelenme beklenmiyor
10 milyon konutluk bu tarihi boşluğun kapatılması, basit teşviklerden veya kısa vadeli vergi indirimlerinden çok daha fazlasını gerektiriyor. ABD'de barınma alışkanlıklarının değişmeye başladığı, genç kuşakların mülk sahibi olma hayalinden mecburi bir vazgeçişle kiralık konutlara mahkum edildiği bir döneme giriyoruz. İnşaat sektöründe devrim niteliğinde bir teknolojik dönüşüm yaşanmadığı ya da imar yasalarında federal bir esneme sağlanmadığı sürece, bu arz-talep uçurumunun kapanması yıllar sürebilir. Bu tablo, ABD ekonomisinin önümüzdeki dönemde büyüme rakamlarından ziyade barınma güvenliği üzerinden bir sınav vereceğini gösteriyor.
Kaynak: Ekonomim