1. HABERLER

  2. EMLAK GÜNDEMİ

  3. Konut Stokunun Nedeni Kupon Araziler!
Konut Stokunun Nedeni Kupon Araziler!

Konut Stokunun Nedeni Kupon Araziler!

Türkiye İMSAD başkanı Ferdi Erdoğan kentsel dönüşümün değil kupon arazilerin gayrimenkul değerlenmesinin çıktısı olduğunu söyledi. Erdoğan, Kupon arazilerde projeler üretirken arz talep dengesinin korunması gerektiğini belirtti.

A+A-

İstanbul Kartal'da 6 Şubat'ta çöken ve 21 kişinin ölümüne yol açan bina kentsel dönüşüm ve imar barışı uygulamalarına, enkazdaki deniz kabuğu ve deniz kumu görüntüleri de malzeme kalitesine dikkatleri çekmişti.

Haberturk. com Ekonomi Müdürü Naime Sert, Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) Yönetim Kurulu Başkanı Ferdi Erdoğan'la konuştu. "Kartal'daki binanın yıkılması kentsel dönüşümün doğru yapılması için maalesef çok acı bir örnek" diyen Ferdi Erdoğan, asıl sorunun inşaatlardaki denetim eksikliği olduğu görüşünde.

Çözüm için malzemeden, uygulamaya, müheahhitlikten işçilere kadar denetim ve gözetim gerektiğini aktaran Ferdi Erdoğan müteahhitlerin yanı sıra işçilerin, ustaların da sertifikalandırılmasını önerdi. Ferdi Erdoğan inşaat sektöründe 5-6 milyon usta çalışırken belge alanların sayısının 219 bin olduğuna dikkat çekti. İMSAD Başkanı, satılmayan konut stoklarının sorumlusu olarak gösterilmelerinden duydukları rahatsızlığı da dile getirdi, turizm tesislerindeki 25 milyar dolarlık iyileştirme çalışmalarının sonbaharda başlayacağını öngördü.

Yılın ilk 2 ayı sizin açınızdan nasıl geçti?
İlk iki ayın neyin uzantısı olduğunu anlayabilmek için önce 2018'e bakmak gerek. Bizim ürettiğimiz her şey aslında yarı mamül. Çimento, inşaat demiri, seramik. Projelerde mimarlar mühendisler tasarımlarını yaparlar sonra müteahhitler, aracı ve ustalar, işçiler aracılığıyla mamüle dönüşür. 2017'de pazar 113 milyar dolardı. İç pazar 85 milyar dolara geriledi 95'ten ama dış pazar 18 milyar dolardan 21 buçuk milyar dolara çıktı. 2018'de inşaat malzemeleri sektörü pazarı 106.5 milyar dolar oldu. Önceki yıla göre 9-10 küçülme sözkonusu.

Daralmanın tek sebebi kurdaki artış mı?
Hayır tabii ki değil. 2016'nın ikinci yarısında Türkiye'de yaşanan menfur saldırının ardından sektör aşağı yönlü ivmelenmeye başladı.

Son dönemde konut sektörüne pek çok teşvik sağlandı. Bu teşviklerin etkisi ne oldu?
Teşvikler sektörü 2017'de tekrar ayağa kaldırdı ancak Nisan 2018'den itibaren bütün endeksler aşağıya düştü. İnşaat malzemesi sanayicilerinin yurt içinden aldıkları siparişlerde gerileme yaşandı. Maliyetlerde ve enflasyonda yaşanan sıçrama fiyatlamayı zorlaştırdı ve kârlılıkları olumsuz etkiledi. Konutların stoğa dönüşmesi ve kamunun yaptırdığı altyapı ödemelerindeki aksamalar piyasadaki nakit akışını zorlaştırdı. Ödeme ve tahsilatlarda yaşanan sıkıntılar artarken barter eğilimi güçlendi.

Maliyetleri artıran en önemli unsur hangisi?
İnşaat malzemeleri enerji yoğun imalatlar. Doğalgazın bin metrekübünün 800 liradan 1.550 TL'ye çıkması, Organize Sanayi Bölgeleri'nde (OSB) elektrik fiyatlarının 27-28 kuruştan 53- 54 kuruşlara çıkması maliyetleri artırdı. Maliyetler artarken talebin düşmesiyle konut stokları oluştu.

Tahsilatlarda ciddi sıkıntı yaşandığını belirttiniz, şu anda ne durumda sektörün tahsilat oranı? 
Tahsilat endeksi neredeyse 3 senedir sürekli düştü. Şubat 2019 itibarıyla endeks 100 baz puan üzerinden 33'lere kadar geriledi.

Bu noktada barter daha fazla öne çıktı sanırım. Barter oranları ne durumda?
Barter dünya ticaretinde olan birşey ama şimdi tahsil edemediğimiz parayı barter'la yapmaya döndü iş. İnşaat malzemeleri sanayide barter ilk defa ortalama olarak yüzde 8-9'lara çıktı. 10 ve üzeri sanayici için tehlikeli. Şu andaki temel sorun kârlılık değil, nakit akışında yaşanan sıkıntı. Barter'ın bir başka sıkıntısı da gayrimenkul değerlemesinde yarattığı karışıklık oldu. Barter uygulamalarında fiyatlar yüzde 50'e kadar aşağıya çekildi. 

Nakit sıkışıklığının çözülmesi için sizin öneriniz ne?

'TULUMBAYI ÇALIŞTIRMAK İÇİN SU GEREKİYOR'

Kuyudan su çekmek için, motoru/tulumbayı çalıştırmak için önce içine su koyarsınız o kendi devinimiyle çalışır. Önce kamunun alacaklarını, KDV iadeleri, dediği planladığı şekilde hızlı bir şekilde piyasaya vermesi gerekiyor. Yani müteahhit alacağını alacak ki geriye doğru çarkı çevirebilirsin. Birincisi bu ikincisi güven ortamı. Elinde nakdi olan, parayı tutanlar varsa onlar da güven ortamını bekliyor. O parayı ekonomiye tekrar döndürmek için güven ortamı için çok gayret sarf ediliyor, evet çok gayret sarf ediliyor enflasyonun gittikçe gerilemesi, faiz oranlarının düşmesi pozitif. Pozitif ama insanların güven kazanması biraz zamana yayılacak bir konu.

Kamu bankalarının yanı sıra bazı özel bankalar da konut kredileri faizlerinde indirime gitti. Öte yandan KOBİ'ler için iki aynı paket açıklandı. Bu adımların etkisi ne oldu?

Bankaların attığı adımlar önemli ama bu maliyetlerle insanların borçlanmayı göze alması çok zor. 

Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) Yönetim Kurulu Başkanı Ferdi Erdoğan,  Haberturk. com Ekonomi Müdürü Naime Sert'in sorularını yanıtladı.

İhracatın artırılması konusunda ne gibi adımlar atılıyor?

Eximbank bu konuda çok ciddi çaba sarf ediyor. Alacak sigortasının birazcık alanının genişletilmesi gerekiyor. 40- 50 milyar dolar civarında bir kaynağı konuşuyoruz ama ihracatta 180 milyar dolar hedefliyorsak riski de düşündüğümüzde 40-50 milyar dolar yeterli değil.

'ABD'YE 1 MİLYAR DOLARLIK İHRACATIMIZ VAR'

ABD Başkanı Donald Trump, Türkiye ekonomisindeki gelişmeleri gerekçe göstererek, Türkiye'yi gelişmekte olan ülkelere tanınan Genelleştirilmiş Tercihler Sistemi Programı'ndan çıkarmak istediğini duyurdu. Bu karar inşaat malzemeleri sanayicilerini nasıl etkiler?
Bizin ABD'ye 1 milyar dolarlık ihracatımız var. Seramik ve cam dahil inşat malzemesi ihraç ediyoruz. ABD'yle ilişkilerin tekrar yoluna gireceğine inanıyoruz. Öte yandan bizim için en önemli pazar Avrupa Birliği.

'YENİ FİNANSMAN MODELİ ÜZERİNDE ÇALIŞILIYOR'

Emlak Bankası'nın yeniden faaliyete geçmesi sektör açısından ne anlama geliyor?
Çok pozitif görüyoruz. Emlak Bankası'nın özellikle piyasa finansmanında rol olması bekliyoruz. Malzeme sanayicileri üzerinde müteahhitlik ve projelerinin finansman modelini kurgulamak üzerine bir model çalıştıklarını söylediler. Bizden komite kurmamızı istediler, karar vericilerin bir araya geleceği taşın altına eline sokacak sanayici kısmında. 

'ŞU ANA KADAR ALINAN EN ÖNEMLİ KARAR'

Geçtiğimiz günlerde yapı müteahhitlerini sınıflandıran yönetmelik yayımlandı. Yetkinlik ve mali yapı anlamında 9 sınıfa ayrılan müteahhitler, ayrıştırmadan memnun. Sizin değerlendirmeniz ne?
Müheahhitlerin gruplandırılması çok doğru bir adım, onlara itibar kazandıracak. Önüne gelen müteahhit olabilir ama artık her müteahhit her işi yapamayacak. Bu şu ana kadar alınan en önemli karar. İkincisi yapılan işlerin denetlenmesi çok önemli. Yapı denetimini yapan kurumların bağımsızlığıyla ilgili yönetmelik 1 Ocak 2019'da devre girdi. Hep akıllarda kalan müteahhitle yapı denetimcisi arasındaki ilişkisi kesildi bunun artık bakanlık uhdesinde sürdürülmesi gerekiyor.

'USTALARIN DA SERTİFİKALANDIRILMASI GEREK'

İşçilerin ustaların sertifikalandırılması da gerekiyor. Yani sadece müteahhitlerinki yetmiyor. Çünkü o malzemeyi uygulayan ustanın da sertifikası önemli. Biz Adem Ceylan'la görüştük Ankara'da Mesleki Yeterlilik Kurumu Başkanı. 2019'un sonunda bu meslek yeterlilik belgesinin teşvik bölümü sona erecek. Halbuki Türkiye'de bugüne kadar sadece inşaat sektöründe belge alan usta sayısı 219 bin. Bu işte çalışanların sayısı 5-6 milyon. Bütün bunların hepsi finalde malzemenin denetlenmesi müteahhitin bölgelerinde olmasının yapılan işin finalde denetlenmesi ve onaylanması bu son derece önemli. Biz yeni yapılan bir binanın depreme dayanıklılığını ölçmüyoruz eski binanın dayanıp dayanmadığını ölçüyoruz.

'YAPI SİGORTASI OLMALI'

Yeni bina ile ilgili bir sertifikanın bu anlamda yapı belgesi gibi verilmesi onun yapı sigortasıyla da tamamlanması gerek. Yapı sigortasının anlamı şu. Uygulamadan malzemesine, müteahhitlikten usta işçiliğine kadar denetim ve gözetim. Tüketicinin o konutu, ofisi alanın hiç olmazsa 5 yıl yapılan işin tamamının sigorta kapsamında olması. Bu neyi getirecek bir kere piyasa denetim ve gözetimi reel yere oturtacak, ikincisi hep konuşulan kayıtdışı haksız rekabet farklı malzeme üretimlerini daha birazcık da standartlaşması sağlayacak.

Geçtiğimiz ay Kartal'da yaşanan, 21 kişinin ölümüyle sonuçlanan facia riskli binaları yeniden gündeme getirdi. Binada kullanılan malzemenin kalitesi de tartışmalara yol açtı ve gözler size döndü. Siz dernek olarak nasıl bir değerlendirme yaptınız bu konuyla ilgili?

'O MALZEMEYİ ORAYA KİM KOYDU?'

Bu malzemeden mi kaynaklanıyor o malzemeyi oraya kim koydu neden koydu, doğru projelendirdi mi, doğru malzemeyi seçti mi, bunu kim denetledi kimse bakmıyor buna. En başta söylediğim bitmiş ürün binanın kendisi. Bir yerde yangın çıkıyor mikrofon uzatılıyor. Malzeme yanlış! Güzel kardeşim bunu kim kullanmış tamam malzemenin kendisi yanlış olabilir ama orada bu malzemeye kim karar vermiş, kim kullanmış? Hiçbir sanayici "Ben sana yanlış malzemeyi veriyorum çaktırmadan git bunu kullan" demez böyle bir şey yok. O bakımdan Kartal'da binanın yıkılması kentsel dönüşümün doğru yapılması için maalesef çok acı bir örnek.

'HER MALZEMEYİ TEK TEK BELGELİYORUZ'

Biz binayı bir ürün haline dönüştürürken ürünlerin her malzemesini teker teker belgeliyoruz, kontrol ediyoruz ama onlar bir araya geldikten sonra başına ne geldiğini bilmiyoruz. Enerji verimliliği gerçekten sağlandı mı, su yalıtımı yeterli mi atık yönetimi de tam yapabiliyor mu gerçekten bu bina, kaynakları yönetilmesine doğru katkı sağlıyor mu bilmiyoruz. Oysa bunların ölçülebilir, denetlenebilir ve yayınlanabilir olması lazım.

'ÜYELERİMİZ HER ZAMAN DENETLENEN ŞİRKETLER'

Bizim üyelerimizin hepsi Türkiye'de ilk binin içerisinde yer alan, lokomotif şirketler, her zaman denetlenen kontrol edilen vergi alınan şirketler, firmalar üreticiler.

'HERKES BEYAZ ATLI MÜTEAHHİTİDİ BEKLİYOR'

Kentsel dönüşümde şu ana kadar istenen sonuçlar neden alınamadı?
Aslında sektör kendine ayarı 1999 depreminden sonra verdi. Kentsel dönüşümün ortaya çıkma sebebi 2011'deki deprem. Kentsel dönüşüm yasasını tamamlayıcı yönetmelikler biraz onun arkasından gelmeye başladı. Afet riski alanlarda konutların deprem yönetmeliği daha yeni çıktı, 2018' de hayata geçti. Su yalıtımı ile ilgili yönetmelik 2017'nin sonunda çıktı. Kentsel dönüşüm kapsamına girebilecek öncelikli bölgeler net olarak belli olmadığından, birçok konut sahibi kendi konutunu da bu 7 milyonun içinde zannettiği için sistem tıkandı. 

Yenileme pazarı nasıl etkilendi kentsel dönüşümden?
Türkiye'de çok kabaca 30 bin adet inşaat malzemesi satış noktası var. 2007 yılında iç pazarın büyüklüğü 70-80 milyar dolarken yenileme pazarı 12-13 milyar dolardı. 6-7 milyar dolara düştü. Kentsel dönüşümle beraber herkes kendi evinin yeniden yapılacağını varsayarak ve bir müteahhit bekleyişine girdi. Orada tıkandık zaten. Kentsel dönüşüm kapsamına girebilecek öncelikli bölgeler net olarak belli olmadığından, birçok konut sahibi kendi konutunu da bu 7 milyonun içinde zannediyor. Konutlarının yıkılacağı beklentisi ile mecbur olmadıkça yenilemekten kaçınıyor, kapısını çalacak ‘Beyaz atlı müteahhidi' bekliyor. Her bina yeniden yapılmayacak, müteahhitlerin de her binayı yenileyip eski sahiplerine bedelsiz verebilecekleri bir planı yok. Fransa, İtalya, İspanya da deprem kuşağında. Onlar yenilemeyi teşvik ediyor.  Bizde de 20-25 milyar dolarlık derin yenileme pazarının olması gerek.

İmar Barışı'nın nasıl bir etkisi ne oldu?
Kaçak yapıların kayıt altına alınması çok önemli. Bu af sürecinde üzerlerine ilave birşey yapılıp yapılmadığıysa belediyelerin hızlıca Çevre Şehircilik Bakanlığı'na raporlaması gereken konular.

Yenileme hangi alanlarda yapılabilir?

'TURİZM TESİSLERİNDE 25 MİLYAR DOLARLIK İYİLEŞTİRME GEREKİYOR'

Türkiye'ye son 30 yılda 500 milyon turist gelmiş önümüzdeki 30 yılda 2.5 milyar kişi bekleniyor. Tesislerde en az 25 milyarlık iyileştirme-yenileme yapılması şart. 49 yıllık tahsislerin öne açıldığı için onların yapılması gerekiyor sonbahardan başlayarak.

Müteahhitlerle çimentocular arasında süregelen bir fiyat tartışması var. Bu konuda ne söylersiniz?

Çimento fiyatlarının yüzde 30 artması doğal ve kaçınılmaz bir durum maliyeti daha fazla arttı. Müteahhitlerimizin konut stoğunu eritememesinin nedenini malzeme üzerinden açıklaması biraz haksızlık. 

'STOĞUN SEBEBİ BİZ DEĞİLİZ'

Konut stoğu kentsel dönüşümün çıktısı değil, kupon arazilerin gayrimenkul değerlenmesinin çıktısı. Evet onların da yapılması gerekiyor ama bunu yaparken arz talebi kontrol etmeleri gerekiyor.

Sen onu planlarken yaparken yaptığını gözden geçirmek gerekiyor. 10 bin TL bir inşaat maliyeti aldığımızda bunun yüzde 50'si arsa payı 70'lere çıkıyor ama. Kupon arazilerde çıkıyor sıkıntı. Yüzde 30'u müheattahitin marka değeri vs yüzde 20 malzeme ve uygulama. 10 bin TL içerisindeki 500 TL'yi konuşuyoruz. Ben buna yüzde 25 zam yapsam bile satabilseniz satarsınız dolayısıyla sadece malzeme sektörü üzerinden sektörün tıkanışını açıklamak yeterli bir açıklama değil.

'ÖNCE SANAYİ YAŞAMALI'

Sanayicinin durması kadar tehlikeli bir şey yok. Malzemesiz bina inşa edemeyeceğimize göre önce sanayinin yaşaması gerekiyor. Sanayinin maliyet artışı da realite. İtfaiyeci gibi yangının çıktığı yere odaklanmak yerine ormanın tamamını nasıl kurtarırım diye bakmak lazım.

Önceki ve Sonraki Haberler

HABERE YORUM KAT

UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış,
Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.