Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’a dayanılarak hazırlanan ve 5 Haziran 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelikle, taşınmaz ticareti ile uğraşan emlakçılar için aranan şartlar, yükümlülükler, yetki ve sorumluluklar ve talep edecekleri ücretler yeniden belirlenerek disiplin altına alınıyor. Buna göre, tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralanması ile tapu işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların mesleki faaliyetlerini, yetki belgesinin verilmesi, yenilenmesi, askıya alınması ve iptaline ilişkin usul ve esasları, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde aranan şartları, bu işletmelerin faaliyetlerine ilişkin yükümlülükleri yeniden düzenlenmiş bulunuyor.

TAŞINMAZ TİCARETİNE KONU HİZMETLER

Yeni yönetmelikte taşınmaz ticaretiyle iştigal edenlerin aşağıdaki hizmetleri verebileceği belirtiliyor:

1.    Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralaması konusunda pazarlama faaliyetinde bulunmak ve aracılık yapmak.
2.    Alım satım ve kiralamaya konu taşınmazla ilgili inceleme, araştırma ve raporlama yapmak.
3.    Taşınmazın rayiç satış veya kira bedeli hakkında iş sahibine bilgi vermek.
4.    Tapu işlemlerine aracılık etmek.
5.    Alıcı veya kiracı ile sözleşme yapmak, kira bedeli ödemeleri ile abonelik işlemlerini takip etmek, taşınmazın tamiri, bakımı ve onarımı gibi hizmetlerin verilmesini sağlamak ve bu hususlarla ilgili süreç hakkında iş sahibini bilgilendirmek.
6.    Taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek.
7.    Taşınmaz ticaretine ilişkin diğer hizmetleri yürütmek.

Taşınmaz ticaretine yönelik hizmet verilen işletmeler, taşınmaz ticaretine konu hizmetler dışında ticari faaliyette bulunamaz. İşletme tabelası ve basılı evrakı dâhil olmak üzere faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare kullanamaz. Verdiği hizmet nedeniyle edindiği bilgi ve belgeleri, yetkilendirme sözleşmesinde belirtilen esaslar dışında açıklayamaz ve kullanamaz. Haksız ve hukuka aykırı davranış ve ticari uygulamalarda bulunamaz. Hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranışta bulunamaz. Hizmet verdiği kişileri yasa dışı olan ve etik olmayan uygulamalara teşvik edemez. Hizmet verdiği kişilere belge imzalatmadan önce bu belgeleri okumaları için yeterli süre verir, belgelerde yer alan hükümleri açıklar ve imzalanan belgelerin birer suretini bu kişilere teslim eder. Taşınmazın satılması veya kiralanması ya da satış veya kiralamadan vazgeçilmesi yahut yetkilendirme sözleşmesinin feshedilmesi durumunda fesih tarihini izleyen ilk iş günü içinde reklam ve ilan faaliyetine son verir. Taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik yazılı ya da görsel tüm ilan ve reklamlarında satış veya kiralama koşulları gibi konularda yetkilendirme sözleşmesine ve iş sahibinin isteklerine uygun hareket eder.

YETKİ BELGESİ GEREKİYOR

Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Bilgi Sistemi üzerinden verilir, yenilenir, askıya alınır ve iptal edilir. Yetki belgesi, her bir işletme için ayrı ayrı düzenlenir ve devredilemez. Bir işletmede birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkârın taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunması durumunda işletme adına yalnızca bir yetki belgesi düzenlenir. Yetki belgesinin geçerlilik süresi beş yıldır.

İlgili yönetmelikte, yetki belgesi verilmesinde aranan şartların başında, meslek odasına kayıtlı olunması, gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması geliyor. Ayrıca, gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin bu alandaki faaliyetlerini yürütmek için görevlendirdikleri ve yetkilendirdikleri temsile yetkili kişilerinin, şubelerde ise şube müdürünün,

1.    18  yaşını doldurmuş olması,
2.    En az lise mezunu olması,
3.    İflas etmemiş veya iflas etmiş olsa bile itibarının yerine gelmiş olması,
4.    Konkordato ilan etmemiş olması,
5.    Bir suçtan dolayı hüküm giymemiş ya da ticaret ve sanat icrasından hükmen yasaklanmamış olması gerekiyor.

Yetki belgesi başvurusu, yetki belgesi verilmesinde aranan şartların taşındığını gösteren belgeler ile birlikte Bilgi Sistemi üzerinden yapılıyor. Yetki belgesi verilmesinde aranan şartları taşıdığı anlaşılan işletmelere, başvuru tarihinden itibaren on gün içinde yetki belgesi veriliyor.

Yetki belgesi dışında, mesleki yeterlilik belgesine de sahip olunması gerekiyor, işletmede pazarlama ve satış personeli olarak çalıştırılan kişilerin ortaöğretim ve yükseköğretim kurumların taşınmaz ticareti ile ilgili alanlarından veya bunlara denkliği kabul edilen yurt dışındaki öğretim kurumlarından mezun olmaları durumunda mesleki yeterlilik belgesi şartı aranmıyor. Öte yandan, Bakanlık, yetki belgesine sahip işletmelerce çalıştırılması gereken mesleki yeterlilik belgesine sahip asgari personel sayısını belirlemeye yetkili.

HİZMET BEDELİNİN ŞARTLARI VE SINIRLARI

İlgili düzenlemenin en önemli hususlarından biri, hizmet bedelinin yeniden düzenlenmesidir. Buna göre,

1.    Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde 4’ünden fazla olamaz.
2.    Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.
3.    İşletme, taşınmaz alım satımının tapu siciline tesciliyle veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır. Alım satım ve kiralama dışındaki hizmetlerde hizmet bedeli hakkı ilgili sözleşmenin kurulmasıyla doğar.
4.    Hizmet bedeli, iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılır.
5.    Yürütülen ortak çalışma sonucunda hak kazanılan hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesinde belirtilen usulde paylaşılır. Bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılır.
6.    Taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda işletme hizmet bedeline hak kazanır.
7.    Yetki belgesi iptal edilen işletmenin, iptal tarihi itibarıyla geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır, işletme, sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce vermiş olduğu hizmetler için hizmet bedeline hak kazanır.

DİĞER ŞARTLAR

Yetki belgesi ve mesleki yeterlilik belgesi şartları dışında, işletmelerde aşağıdaki şartlar aranıyor:

1.    Planlı Alanlar imar Yönetmeliği’ne göre belirlenen bağımsız bölüm niteliğinde ve net alanının en az 30 metrekare olması.
2.    İçinde idari büro ve kabul yeri ile dosyalama işleminin fiziksel olarak yapılması durumunda arşiv bölümü bulunması.
3.    Hizmetin düzenli, sistemli ve hızlı bir şekilde verilmesini sağlayacak miktar ve özellikte masa, dolap, koltuk ve benzeri malzeme ile bilgisayar, internet, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanıma sahip olması.
4.    Taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibi ile işletme arasında yazılı şekilde yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir. Yetkilendirme sözleşmesi birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha olarak düzenlenir.

Ayrıca, işletmenin verdiği alım satıma aracılık hizmeti sonucunda alıcı, satıcı ve işletme arasında alım satıma aracılık sözleşmesi veya işletmenin verdiği kiralamaya aracılık hizmeti sonucunda kiracı, kiralayan ve işletme arasında kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşmelerde tarafların bilgileri, taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi, hizmetin bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi, tarafların mali/hukuki sorumlulukları ve cezai hükümlere yer verilir.

GEÇİŞ SÜRECİ VE ŞARTLARI

Bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla taşınmaz ticaretiyle iştigal eden tacirler ile esnaf ve sanatkârların faaliyetlerine devam edebilmeleri için bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren durumlarını 18 ay içinde, yeni şartlara uygun hale getirerek yetki belgesi alması gerekiyor.

Bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla gelir veya kurumlar vergisi kaydı bulunan ve meslek odasına kayıtlı olarak taşınmaz ticaretiyle iştigal eden tacirler ile esnaf ve sanatkârlarda yönetmelikte belirtilen lise mezunu olma şartı aranmıyor.'

Bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla taşınmaz ticaretiyle iştigal eden, gelir veya kurumlar vergisi kaydı ile meslek odası kaydı bulunan ve halk eğitim merkezleri ya da Milli Eğitim Bakanlığınca yetkilendirilen meslek odalarınca verilen eğitim sonucunda taşınmaz ticareti ile ilgili sertifika almış olan tacirler ile esnaf ve sanatkârlarda yönetmelikte belirtilen mesleki yeterlilik belgesi şartı aranmıyor.

Uzun yıllardır tartışılan, taşınmaz ticareti ile uğraşan emlakçılar için aranan şartlar yeniden belirlenerek, sektör ve meslek disipline edilmiş oluyor. Çok ihtiyaç duyulan ve disipline edilmesi gereken sektörün mevzuatının günün koşullarına uygun revize edilmesi yerinde bir uygulama. Gerek bu işi yapan gerçek veya tüzel kişiler ve gerekse bu tür işletmelerden hizmet alan alıcıların daha az sorunla karşılaşacakları yeni bir düzenleme yürürlüğe girmiş bulunuyor. Sonucun taraflara sağlayacağı yararlar ile sektörün ve mesleğin gelişme kaydetmesi uygulamada daha net görülecektir.