1)Dövizdeki artışın/dalgalanmanın emlak piyasasına etkileri?
Konut maliyetlerinin ana girdisini oluşturan arsa maliyeti dövize bağlı değildir. Önemli bir girdi olan işçilik maliyeti de dövize endeksli değildir.  Ana kalemler arasında olan hafriyat, kaba inşaat ve ince inşaat malzemelerinin maliyetlerinin de tamamı dövize bağlı değildir. Bunların içerisindeki dövizli girdiler ve yerli girdiler ; kum, çimento, demir, işçilik, kira, kar payı vs. gibi olanlardır. 

Bu nedenle döviz artışının inşaat maliyetlerine yansıyana kadar olan etkisi yumuşamakta ve azalmaktadır. Yani konut fiyatlarında bir artışa sebep olmamaktadır.

Dövizdeki artış fiyatların düşme ya da yerinde sayma eğilime sebep olduğundan özellikle yabancı yatırımcılar için bu dönem kaçınılmaz fırsattır.

Sonuç itibariyle yabancı yatırımcı, döviz bozarken kurun yüksek olmasını yani alırken kazanmayı isteyeceğinden dövizini TL’ye dönüştürüp yatırım yapmaktan da çekinmeyecektir.

Yerli yatırımcılar için ise durum şöyledir.
Parasını dövize bağlayanlar dövizin artış eğilimden maximum derece yararlanmak istedikleri için dövizin artışta olduğu bu günler için dövizden TL’ye dönüp yatırım yapmak yerine artışın en üst noktaya kadar izlemeyi planlamaktadırlar.

Ancak ne zaman ki döviz artış eğilimi yerinde geriler döviz yerinde sayar hatta yavaş yavaş azalmaya başlar,başladığı gözlemlenir işte o zaman yerli yatırıcılar ortaya çıkar ve erteledikleri yatırımları yapmaya başlarlar diye düşünüyorum.

2)Artan konut sayısına rağmen, fiyatlar neden düşmüyor?
Arz ve talep dengesinin örtüşmediği bölgelerde(gelişme aksındaki lokasyonlar) fütursuzca yapılan üretim sebebiyle fiyatlarda düşüş gözlenirken, merkezi lokasyonlardaki fiyatların düşmese bile yerinde saydığı söylenebilir. Özellikle kentsel dönüşümle beraber belli bölgelerde ihtiyaç fazlası biriken konut stoğunu satamayan müteahhit firma fiyatları geri çekmek zorunda kalıyor.

Türkiye’nin yıllık ortalama 600 bin adet konut ihtiyacı var. Bu üretim yapılıyor ancak bunun yanı sıra bir de kentsel dönüşümle eklenen 200bin-300bin arası konut ise pazarda ihtiyaç fazlası ürün birikmesine sebep oluyor. Ürün geliyor ancak vatandaşın alım gücü değişmiyor. Oluşan arz fazlası stok içinse müteahhitler fiyatları esnetiyor.

Artan konut sayısını rağmen fiyatlarda düşüşün olmadığı sadece ihtiyaçtan anlık fırsatların ortaya çıktığı noktalar ise şehir merkezi olarak kabul edilen merkezi lokasyonlardır. Gelişme aksını tamamlamış toplu ulaşıma ve tüm sosyal hayata yakın yerlede fiyatların düşmediği belirgin bir şekilde görüşmektedir.

Bu bölgelerde oluşan arz kadar talep her zaman kendini göstermektedir. Bu bölgeler için söylenebilecek yalnızca şu; ekonomik ve siyasi istikrarın normal seviyede olmadığı dönemlerde sadece satış hızı yavaşlamakta, 2 ay da satılabilecek olan konut 4-5 ayda satılmasına yol açmakta.